こんにちは！
不動産投資に関心のある方の中には
このような思いを持っている方もいらっしゃるかもしれませんね。
・不動産投資の仕組みがまだよく分からない
・不動産投資って大金が必要なんでしょ？
・不動産投資ってなんだか怖い…
確かに不動産投資は誰もが気軽に始められるものではありませんし、全くリスクがないという類のものでもありません。
でも、その仕組みを理解し、勉強を積み重ねれば、リスクを最小限に留めた上で着実に利益を得ることが可能なビジネスだともいえます。
現に、少ない元手から不動産投資を始められた方もいますし、家賃収入によって会社を辞められたという方も世の中には沢山います。
ただ、そのような方々も当然ながら最初は全く知識がなかったはずです。
うしくんもまずは書籍やネットなどで情報収集しながら、その仕組みを理解することから始めたよ！
そこでこの記事では、不動産投資に関心を持っている初心者向けに、不動産投資で利益が出る仕組みについて解説していきたいと思います。
初心者の方はもちろん、初心者の奥さんに仕組みを伝えたい方、もちろん経験者の方もよかったら読んでいってください。
・不動産投資に関心のある初心者の方
・不動産投資に関心のない奥さんや旦那さんに仕組みを説明したい方
・不動産投資の基本的な仕組みを理解したい方
Contents
１．不動産投資の仕組み
不動産投資で収益をあげる方法には主に
・家賃収入（インカムゲイン）
・売却益 （キャピタルゲイン）
の２つがあります。
いきなり難しい用語が出てきた！？と思われる方も大丈夫です。ここではその違いについて解説していきたいと思います。
1-1. 大家さんになって家賃収入を得る
賃貸物件に住んだことがある方にはイメージを持ってもらいやすいと思いますが、賃貸物件には大家さん（オーナー）がいて入居者がいますよね。
そして入居者は家や部屋を借りる対価として、大家さんに毎月の家賃を支払うわけですが、不動産投資とは要するに「大家さん側にまわって家賃収入をもらおう」ということなのです。
すごくシンプル（笑）
入居者は一度入居すればしばらくは家賃を払い続ける義務がありますし、滞納や退去などがない限り大家さんには毎月決まった額の家賃が安定的に振り込まれてきます。
そして、
この家賃による収入を不動産投資の世界では「インカムゲイン」といいます。
1-2. 売買によって利益を得る
不動産投資で収益を得る方法にはインカムゲインの他に「キャピタルゲイン」がありますが、キャピタルゲインとは「売買によって得る利益」のことを指します。
例えば、5年前に2,000万円で買ったマンションがその後値上がりして2,500万円で売れた場合、500万円の差益を得ることができますよね。
この500万円の利益が「キャピタルゲイン」というもので、原理としては為替や株を買って値上がりしたタイミングで売り抜けるような方法と同じものです。
1-3. 不動産賃貸業は家賃収入を得るビジネス
不動産投資について全くご存じない方からすると、不動産投資→大きな損をする可能性→とても怖い！となってしまいがちなのではないでしょうか。
その理由はこの「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の違いが分からないことからくるものでもあります。
確かに不動産投資の世界でも為替や株のように値上がりによって利益を得ている方もいますが、多くの不動産投資家は家賃収入によって安定的な収益を得ることに重きを置いています。
不動産投資は家賃収入（インカムゲイン）によって安定的な収入を得るビジネスなのです。
２．不動産投資は大金がないとできない？
たしかに不動産投資に取り組むにあたってお金はあるに越したことはありませんし、実際には500万円～からの資金があったほうが1棟め購入のハードルが下がることは確かです。
しかしながら、少ない資金でも大きなお金を動かすことができるのが不動産投資の魅力でもあります。
2-1. 不動産投資は銀行がお金を貸してくれる
その鍵を握るのが銀行などの金融機関です。
株やFXなどと違って、不動産投資は金融機関がお金を貸してくれるビジネスなのです。
それは、不動産投資が入居者さんに住環境を提供する「不動産賃貸業」として認められているからで、金融機関はこの事業に対して融資をしてくれるのです。
一般的な大家さんは不動「投資」という言葉をあまり使わないんだ
例えば、500万円の元手で銀行から融資を受けて、3,000万円の物件を買うことも不可能なことではありません。
そして、この3,000万円に対して年間10％の家賃収入があるとすれば、500万円の元手に対して年間300万円、月にして25万円の家賃収入を得ることも可能です。
ちなみに…
この投資額に対する年間のリターンの割合を「利回り」と言います。
利回りについては以下の記事もご参考下さい。
【基礎知識】不動産投資における利回りと『諸費用』について徹底解説！
2-2. 借金は入居者さんが返してくれる
では、金融機関から融資を受けて3,000万円の物件を買ったとして、その返済はだれがするのでしょうか。
その答えは、「入居者さん」つまり毎月の家賃がその借金の返済をしてくれることになります。
ここで一般的な自宅を購入する場合と、賃貸用物件を購入する場合の違いについて、以下の図をご覧下さい。
非常にざっくりとした図ではありますが、不動産の購入と家賃収入によって利益が発生する仕組みがなんとなくでもお分かり頂けたでしょうか…
2-3. それでも借金は怖いという人へ
それでも融資を受けて物件を買って…
と、借金をするのは怖いという人もいると思います。
また、実際に不動産投資を始めたことによって大損害を被り、残念ながら自己破産にまで陥る人がいることも事実です。
大きなお金が動くのが不動産投資だからね
だからこそ、事前に不動産投資の勉強に多くの時間を割き、正しい知識を身に付ける必要があるのです（最低でも10冊以上の本を読む必要があると思います）。
大きなお金が動くだけに大ダメージを負うリスクもありますが、自身の努力次第でそのリスクを小さくすることができるのが不動産投資の魅力でもあるのです。
３．値下がりしたら大損になる？
3-1. 売却益ねらいは初心者に不向き
先ほどキャピタルゲインとは、売買によって利益を得ることだと説明しました。
購入した物件が値上がりすれ差益を得ることも可能ですが、もちろん物件が値下がりすることもあります。また、そもそも相場よりも低い価格で購入してしまうと、大損害を被ることさえあります。
確かに投資家さんの中には売買によって大きな利益（キャピタルゲイン）を得続けている人がいるのも事実です。
しかし、それは一部の資産家や才能がある方に限られた話で、売却益（キャピタルゲイン）をねらった不動産投資は初心者にはあまりおすすめできません。
3-2. 不動産価格の未来は読めない
株価や為替など相場が読めないのと同じように不動産価格も読めないものなのです。
一部例外として、都心の高層マンションなど確実に値上がりが見込める物件もありますが、そのようなおいしい物件は一般庶民の手の届くものではありません。
確実に値上がりが見込める物件は完成前に資産家の間で取り引きされるため、一般庶民に情報が届く頃には全て売り切れてしまっているのです。
というかそもそも価格が高すぎて一般庶民には手が出せないかも…
売買益を狙った投資は運にも左右される投機的な側面が強く、それゆえ初心者にはハードルが高いということです。
４．不家賃収入＝不労所得ではない
4-1. 不動産賃貸業というビジネス
不動産による家賃収入というと、不労所得！とか、寝てても家賃収入が入る！とかそんなことを思う方も多いかもしれません。
しかしながら、それは大きな間違いと言い切ってしまっていいでしょう。
確かに不動産賃貸業は会社勤めなどと比べると従事する時間は長くありませんが、実際には複数の仲介業者を回って家賃相場を調べたり、リフォーム業者を探したり、賃貸会社に管理や入居付けを依頼したりと、意外とやることが多いのが不動産賃貸業の実態だったりします。
また、管理費や火災保険料、各種税金など多くのランニングコストがかかるため、事前の勉強と精確なシミュレーションが必要不可欠なのも不動産賃貸業の特徴といえます。
不労所得という甘美な響きとは裏腹に、結構泥臭くて大変なのが不動産賃貸業の実態なのです。
不動産投資は「不動産賃貸業」という事業なんだね
4-2. まずは勉強しよう！！
とはいえ、しっかりと勉強し、強い意志を持って行動した人が相応の恩恵を受けることができるのが不動産賃貸業です。
まずは最低でも本を10冊読んで、しっかりとした知識をつけてから不動産賃貸業の世界に飛び込んでみましょう！
もしこれから始めるぞ！という方は、こちらのロードマップもご参考下さい。
また、初心者が読むべき書籍もまとめていますので、よかったらこちらの記事も見ていって下さい。
【2024年 最新】不動産投資初心者におすすめの本5冊＋ジャンル別17冊
最後まで読んで頂きありがとうございました。よかったらこれからも一緒に勉強していきましょう！
それでは！モーおしまい！バイバーイ
