こんにちは。
ミニマム地方戸建て大家のうしくんと申します。
不動産投資の勉強を始めて、物件を買うぞ！と決意したのはいいものの、
・どうやって物件を探せばいいんだろう
・お宝物件はどこで紹介されているんだろう
このように思ったことがある方もいるのではないでしょうか。
結論、初心者でも不動産ポータルサイトで投資用物件を探し出すことができます。
ただ、物件価格が高くなっている2023年の相場では、ポータルサイトだけでお宝物件を見つけることは少し難しい状況です。
戸建て投資熱が高まっているからかな…
ですが、仲介業者さんから優良物件を紹介してもらうためのコツはあります。
そこでこの記事では、
・物件検索に適したポータルサイト
・仲介業者さんから優良物件を紹介してもらうコツ
この2点をご紹介します。
これまで3戸の物件を購入し、平均利回り15％超のうしくんが実体験を交えてまとめていますので、よかったらのぞいていってください＾＾
Contents
１．一般向けサイトをチェックしよう
1-1. 一般向けサイトのメリット・デメリット
ここでいう一般向けポータルサイトとは、投資物件用のサイトではなく、SUUMO、HOME’S、at homeなどの賃貸向けサービスも提供している大手ポータルサイトのことを指します。
① 掲載物件数が多い
② ライバルが増えている
①掲載物件数が多い
まず、①掲載物件数が多いという点ですが、これはメリットであり、デメリットでもあります。
一般向けサイトは自宅用の物件探しで活用する人も多いので、掲載物件数も多くなりがちです。
そのため、はっきりと条件を絞って物件検索をしなければ、優良物件が掲載されても見落としてしまう可能性があり、これが大きなデメリットとも言えます。
②ライバルが増えている
次に、②ライバルが増えているという点ですが、これは投資用物件サイトとも共通の内容です。
一般向けとはいえ、最近では戸建て投資熱の高まりから、不動産投資家も一般向けサイトを利用します。
そのため、築浅で手ごろな価格の優良物件などはすぐにサイトから消えてしまいます。
物件価格も高くなってるよね
購入にあたっては的確かつ迅速な判断が求められると心得ておいたほうがよいでしょう。
・ 売主が投資家ではない
・ 思わぬ掘り出し物件がある
・ 売主が投資家ではない、がメリットの理由
例えば「楽待」や「健美家」などの不動産投資家向けサイトでは、ほぼ全ての売主が不動産投資家か業者です。
つまり、それだけ業界に精通しているということで、そういった物件では値引き交渉やライバルとの競合もハードなものになります。
一方、一般層向けのサイトであれば、売主が一般の方なだけに、
・相続で引き継いだけどなるべく早く手放したい
・住宅ローンの支払いが難しくなった
このような理由で売り急いでいるというケースがあります。
そうなると、値引き交渉の余地もあり、思わぬ掘り出し物件が掲載される可能性もあるのです。
1-2. ３大ポータルサイトがおすすめ
初心者にとってまずは「ネットで物件を探すこと」が不動産投資の第一歩といえます。
その中でも日常的に使うのが、3大ポータルサイトと言われるSUUMO、Home’s 、at homeです。
・SUUMO
・Home‘s
・at home
これらは賃貸物件の検索サイトとしてなじみがあるかもしれませんが、戸建て投資では熟練の大家さんもチェックしています。
これから物件を探し始める初心者にとっては、毎日物件情報を確認するだけでも相場観が養われることと思います。
1-3. yahoo! 不動産もおすすめ
上記の3大ポータルサイト以外では、Yahoo!不動産も意外とおすすめです。
掲載物件数は3大サイトには及びませんが、思わぬ掘り出し物に巡り会えたりします。
うしくんも何度かYahoo!不動産から資料請求したことがあります。気になる方はチェックされることをオススメします。
２．収益物件サイトをチェックしよう
2-1. 楽待と健美家がおすすめ
次に収益物件サイトですが、代表的なのが「楽待」と「健美家」です。
上述の2サイトはメール配信サービスを使えば、条件にあった物件が売りに出た場合に自動でメールを送ってくれます。
個人的にはこの2サイトで充分かなと思いますが、より多くの物件情報に触れたいという方は不動産投資★連合体や不動産ジャパンをチェックしてもよいでしょう。
（ただし、他サイトとの物件の重複は多いことと思います）。
2-2. オーナーチェンジのメリット／デメリット
オーナーチェンジとは入居者が入っている状態で物件を売買することで、オーナチェンジ物件は投資家によって売りに出されます。
したがって、中古戸建てであっても大家さんが所有している物件は、収益物件サイトで売りに出されます。
・買ったその月から賃料が発生する
・初期のリフォーム費用が不要
・入居付けの費用と手間が省ける
オーナーチェンジ物件には上述のようなメリットもある一方で、入居者がいるために内見ができないという大きなデメリットもあります。
これらのメリットとデメリットを吟味した上であれば、「1棟目はオーナーチェンジで！」という方針も悪くありませんし、その場合、収益物件サイトは大きな味方になってくれます。
ただ、売主が投資家さんだから大幅な値引きは期待できないね。
３．地元業者のサイトもおすすめ
実は結構オススメなのが地元業者のサイトです。
近年は融資引き締めの影響から中古戸建てが人気の市場となりつつあります。
したがって、ライバルに差をつけるという意味でも地元業者のサイトのチェックは必須といえます。
4-1. うしくんの地元サイト
うしくんは地元業者のサイトとして、以下のサイトを頻繁にチェックしています。
広島県の物件が豊富に掲載されています…！
また、「○○県、○○市、不動産業者」などで検索してみることもおススメします。自社サイトに物件を掲載している仲介業者さんも多いので、まずは検索で良さそうなサイトを見つけて開いてみるといいと思いますよ。
４．お宝物件と巡り会うコツ
冒頭でも触れましたが、中古戸建て投資が人気の今、ネットで物件を探し続けても、100点満点のお宝物件に巡りあうことは難しくなってきています。
「だったらなんでネット検索をおススメするんだ！」という声が聞こえてきそうですが…ちょっと聞いてください。
4-1. まずは70～80点の物件を買おう
個人的に、初心者はまず 1棟目として70～80点の物件（中古戸建て）を買うべし！という考えを持っています。
そしてこの70～80点の物件を買うためにネット検索を活用しようということもあわせて提案したいと思います。
70～80点の物件で良い理由は「不動産仲介業者さんとの関係」にあります。
仲介業者さんはネットに載っていないお宝物件情報を持っていることもあります。
そんな仲介業者さんと良質な関係を作るために、1棟目は70～80点の中古戸建てを買って実績づくりに努めよう！というワケです。
仲介業者さんから「この人は買ってもらえる人だな」と思ってもらえればそれ以降 お宝物件を紹介してもらうことも可能です。
4-2. いきなり買うのが難しい場合
とはいえ、資金的にこうした方法が難しい場合もあると思います。
そのような方に向けては以下の方法を提案させて下さい。
うしくんは仲介業者さんに物件を紹介してもらうために内見後は以下のようなメールを送っています。
こうしたメールを送り、事前に探している物件の条件を伝えておくことで、ネット掲載前の物件を紹介してもらおうという主旨です。
そのためには仲介業者さんに「自分はうるさい買主ではないよ」ということをアピールしておくことも大切だよ
仲介業者さんはビジネスパートナーなので、相手の時間を奪わないような工夫も必要かと思います。
投資の鉄則は「小さく初めて大きく育てる」ことで、不動産投資にも当てはまるものです。
まずは1棟目の実績づくりから始め、中長期的な目線でコツコツとやっていきましょう！
それではモーおしまい！バイバーイ
