このブログでは『不動産投資初心者の1棟目購入と収益化を支援する！』というコンセプトのもと
・不動産投資を始めてみたい方
・不動産の勉強を始めた方
・空き家を相続した方
そんな方に向けて、全くの初心者だった私が1棟目を収益化につなげた経験と方法をお伝えしています。
そしてこの記事では、不動産収益化のロードマップをお示ししています。
✔ これから不動産投資を始めたい方は冒頭から順に
✔ 既に始めているよという方は気になる箇所を
以下からご覧頂ければ幸いです。
Contents
１．不動産投資の基礎知識
1-1. 本を読んで知識をつけよう
不動産投資を始める上では、何においても知識武装が大切です。
特に読書は1冊にその著者の知識と知恵が集約されているので非常におススメです。
1,000～2,000円で自分の身を守るための知恵が得られるわけですからコストパフォーマンスが高い自己投資と言っていいでしょう。
まずは5冊、最低でも10冊は読むことをおススメします。
10冊も読めば不動産投資において大切なことが何なのか、徐々に見えてくると思います。
1-2. 諸費用と利回りを理解しよう
不動産は紙や債券などのペーパーアセットは異なり現物の資産です。
そしてその運用にあたっては「諸費用」が発生するのですが、この諸費用の内容を精確に把握していなければ正しい利回りを計算することはできません。
買ったはいいけど全然収支が回らない！
そんな事態を避けるために、諸費用について解説した以下の記事をご参照下さい。
２．不動産投資のジャンル選び
2-1. 不動産投資のジャンルと特徴を知ろう
不動産投資初心者が1棟目を購入するにあたって、取り組むジャンルの選定はとても重要な要素といえます。また、初心者の1棟目という観点で、自身が取り組むべきジャンルを検討しておくことは大切なことといえます。
以下の記事では区分・戸建て・1棟もの（アパート、マンション）など各ジャンルの特徴と初心者向けのジャンルは何かということを解説しています。
2-2. 初心者が避けるべき物件を知ろう
不動産投資は自身の知恵と工夫次第で収益性を上げることのできる、いわばミドルリスクミドルリターンの投資です。しかしながら大して勉強もせず、業者に進められるがままに物件を購入してしまっては再起不能の大ケガを負ってしまうこともあり得ます。
特に業者が勧める区分マンションなどは、あらゆるところでハイリスクローリターンの最たる例として指摘されています。そのリスクがどこにあるのかということを以下の記事で解説しています。
また、中古戸建てといえど初心者は避けたほうが無難な物件というものはあります。以下の記事でご紹介する6つの物件は、リスクを許容できるならそれ自体は悪い投資対象ではありませんが、初心者の1棟目という点では少し難易度が高い物件といっていいでしょう。
2-3. まずは中古戸建てから始めよう
このブログでは初心者向けの1棟目として中古戸建ての購入をおススメしています。以下の記事ではその理由をと中古戸建ての特徴を解説していますので、中古戸建てのメリットとデメリットを確認してみて下さい。
３．物件探し
3-1. ネットで物件を探そう
よし、では中古戸建てから堅実に始めよう！と意気込んだはいいものの、初心者にとってはどうやって物件を探せばいいんだろう？というところからのスタートですよね。これから不動産投資を始める人がいわゆる「川上の物件」を紹介してもらえることはまずないので、まずはじっくりとネット検索から始めて気になる物件の資料請求をしていくことをおススメします。
どのサイトで探せばいいの？という疑問にお答えするために、以下の記事を書いています。
3-2. ネット検索で相場観を養おう
ひとしきりの勉強を終えていざ物件探し！となるわけですが、物件の検索とあわせて大切なのが「相場観を身に付けること」です。相場が分からずに買い焦ってしまっては大損を被る可能性もあります。そしてこの「相場観を身に付ける」ためにまずはじっくりネットで物件をしましょう。
以下の記事では相場観を身に付けてお宝物件に巡り会うための物件検索のコツを解説しています。
3-3. 出口戦略を考えよう
このブログでは当初から初心者の1棟目には中古戸建てがおススメだということを主張してきました。当然ながらその中古戸建てについても出口を意識して購入すべきです。
では、中古戸建ての出口戦略としてどのような方法が取れ得るのか、以下の記事ではその部分について4つの選択肢を解説しています。
４．内見
4-1. 内見前に情報収集をしよう
ネットで物件を検索して、気になる物件の資料請求すると、さあ内見です。ここではどうしても前のめりになってしまいがちですが、そうなってしまうと買いたい気持ちが先だって、思わぬ落とし穴を見落としてしまう可能性もあります。
はやる気持ちを抑えて一度頭を冷静な状態に戻すために 以下の記事では内見前にネット上でも確認できること、物件検討の際のお役立ちサイトをご紹介しています。内見前の入念なチェックによってリスクを見極めることが必要です。
4-2. さあ内見をしよう
不動産の購入判断にあたって内見と現地確認は最も重要なプロセスと言ってもいいでしょう。あ、あそこ見逃したな…とか、仲介業者さんにこれ聞くの忘れてた！なんてことにならないために、内見時に押さえておきたい13のポイントをまとめています。
５．値下げ交渉
5-1. 効果的な指値で物件を仕入れよう
値下げ交渉と聞くと誰かが無理をする、妥協するというイメージが湧いてしまうかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。売主、仲介業者、買主、三方よしの値下げ交渉というものもあります。以下の記事では値下げ交渉のために押さえておくべきポイントと買付証明書の書き方を紹介しています。
６．融資
6-1. 1棟目の融資を攻略しよう
昨今は融資情勢が厳しく、経験者であっても耐用年数が超えた物件には融資が出づらくなっています。それは政府系の金融機関である「日本政策金融公庫」（通称：公庫）も例外ではありません。
しかしながら、公庫が初心者にとって利用しやすい金融機関であることには変わりありません。以下の記事では、初心者の味方である公庫の特徴と、その効果的な活用方法について解説しています。
７．リフォーム
7-1. リフォームの相場観を身に付けよう
中古戸建てではオーナーチェンジ物件の場合を除いて、購入後なんらかのリフォームが必要になるケースがほとんどです。そこでもし、リフォームについて適切な知識と相場観を持ち合わせていなければ、知らない内に数十～百万円単位で損をしてしまうこともあるでしょう。
以下の記事では中古戸建てにおけるリフォームの相場観と施工費用を抑えるコツについて解説しています。
7-2. リフォーム業者を味方につけよう
全てDIYでリフォームを行う大家さんは別として、ほとんどのヒトがリフォーム会社にリフォームをお願いすることになると思います。ツテもコネもない初心者がリフォーム会社を選ぶのはとても骨の折れる作業ですが、かといって軽率に会社を選んでしまうと相場以上の高額リフォームや適当な施工で泣きを見る可能性もあります。
以下の記事では、中古戸建て投資はもとより不動産賃貸業にとってとても重要なポイントである「リフォーム会社の選び方」について解説していきたいと思います。
7-3. 残置物を撤去しよう
無事に物件を購入し、これから客付け！と、その前に物件を客付けできる状態にもっていかなければいけません。中古とりわけ築古の戸建てにつきものなのが前所有者が残した「残置物」です。
もし残置物あり物件の購入を検討されている方がいましたら、その費用感と処分方法をまとめていますので、以下の記事をご覧ください。正しい費用感が分かっていれば、その分値引き交渉にも活きてきます。
８．入居付け
8-1. 賃貸の入居付けをしよう
物件を購入しリフォームも終わったところでいよいよ賃貸の入居付けに入りますが、当然のことながらこの入居付けはとても重要なプロセスになります。
特にこれから客付けを始める初心者の方の中は「本当に入居が決まるのだろうか？」「入居が決まらなければ家計にも影響が出る…」そんな不安を持っている方も少なくないと思います。
そこで、以下の記事では、「募集1か月で入居を決める方法を徹底解説」と題して初心者が早期入居を決める方法について解説しています。
