【初心者大家さん必見】戸建て投資のリフォーム事例を紹介します

こんにちは！
現在戸建て投資を行っているうしくんですが、先日、戸建て3号（築50年！）のリフォームが完了しました。

　　初心者リーマンくん

築50年…
正直空き家再生にどれくらいかかるのか全く見当つかないや。

うしくん

今回は内装のみでざっくり100万円だよ！

初心者におすすめの物件として小ロットからスタートできる築古戸建ての存在があります。築古なだけにリフォームが必須ですが、そこで初心者にとって最初のハードルになるのがリフォームの費用感かもしれませんね。


空き家再生にどれくらいの費用がかかるのだろう？そんな疑問をお持ちの方に向けて、この記事では、物件のビフォーアフター画像とその費用の内訳についてご紹介したいと思います。

１．戸建て投資のリフォーム内容と費用

1-1. 和室の洋室化

なんということでしょう…

今回最も費用が張ったのが和室の洋室化です。
もともと洋室化はお金がかかるので、可能なら畳の表替えのみで済ますのですが、
今回は畳の傷みがひどかったので、思い切って既存の3部屋とも洋室にしました。

砂壁はそのままクロスを貼ることができないので、上からベニヤ板→クロス仕上げという段取りになります。

　　

押入れをクローゼットに変更。
最近は布団で寝る人も減ってきてるのでこっちのほうが使い勝手がいいかもね。

また、床（クッションフロア）についてはホワイトっぽい色だと明るさが出て良いのですが、汚れが目立ってしまうのが難点です。今回の物件では既にキッチン部分で新しいクッションフロアが貼られていたので、その色に合わせることにしました。

比較的新しめの物件で部屋が広めの場合は
黒系のクッションフロアにすると高級感がでるよ。

1-2. トイレのリフォーム

トイレは便器交換が最も費用がかさむので、本来は便器を残して便座のみウォシュレット付きのものに交換するのがおすすめです。

便座交換だけだと施工費込みで3～4万円くらいかな

今回は便器が壊れていたのと、水漏れがあったので便器ごと交換という選択をとりました。

その分費用はかかりましたが、水回りは客付けでも入居後のことを考えても重要なので費用をかけています。

1-3. 玄関シューズボックスの交換

工務店さんに丸投げです。傷みがひどくなければリメイクシートでもいけるのですが、ご覧のような状態なので交換しました。
ブーツは入りません 笑

1-4. アコーディオンカーテンの設置

もともと古～い引き戸があったのですが、これも状態が悪かったので処分。またドアをつけるということになると費用がかさむので、工務店さんと相談してアコーディオンカーテンを設置しました。

目隠しの意味合いが強いですね。

２．リフォーム不要だった箇所

2-1. お風呂とキッチン

なんということでしょう…
この物件が面白かったのは、築50年でありながらお風呂とキッチンがリノベーションされていて、そこだけハイスペックだった点です 笑

戸建てリフォームで最もお金がかかり、なおかつ入居付けへの影響が大きいのがキッチン、お風呂、トイレの水回り3か所なので、この仕様はありがたいものでした。

物件は300万円以下で仕入れましたが、これだけで300万円以上はしそうです…。

３．投入したDIY

3-1. 不器用なのでDIYは必要最低限

さて、戸建て投資においてはほぼ全て自前でリフォームするというつわもの大家さんもいますが、自分は不器用なのでDIYは必要最低限にとどめています。

モチはモチ屋。

今回取り組んだのは以下の内容

新入部員の雑用程度の内容です…

3-2. DIYはペンキ塗りが楽しい

そのなかでもペンキ塗りは素人でも取り組みやすく、効果が実感しやすいのでやってて楽しくておすすめです。ですが、ペンキもただ塗ればいいというわけではなく、

これらの点を注意しなければ失敗も大いにありえます。

特に養生はしっかりしないとね。
壁を汚すとかなり面倒だよ 笑

ちなみに使用したペンキでいいなと思ったのがこれです。

室内の柱が古くなっている場合はこれでおしゃれに仕上げることができると思います。

また、今回はブラウンを使用しましたが、塗装でおススメなのは「ミルキーホワイト」です。ミルキーホワイトは濃いめ茶色やブラウンにも合いますし、白や黒とも相性がいいためです。

単純なホワイト明るくてもいいのですが、汚れが目立ってしまうことを避けたいので、私はあまり使いません。

４．リフォーム業者さんから受けたサービス

最後にリフォームをお願いした工務店さんから受けたサービスは以下です。

それも含めての契約では？と言われてしまえばそれまでですが、これら全て契約後に生じた作業なので、初期の見積から大きな上乗せがなかったのは大きなポイントです。

4-1. 施主支給のやりすぎは禁物

また、基本的な方針として、施主支給は必要最低限の小物（ポストとか照明とか）に留めています。

　
だって業者さんに嫌がられるから 笑

実際にイヤって言われる可能性は低いけどねｗ

そもそも、それらの材料にも工務店さんの利益が載っけられます。なので、僕が逆の立場ならあまりに大きなものやたくさんのものを施主支給でお願いされると、うーんという感じがします。笑

　　

なので施主支給は業者さんとの関係性と自己責任で！

まとめ：相場観を身につけて自分で施工判断を

このサイトでも言及していますが、部屋数の多い戸建てではリフォーム費用はどうしても高くなりがちです。

しかも初心者の場合はそもそもの単価だったり、全体の費用感が分からない場合がほとんどだと思います。

僕もまだ完璧じゃないけどね！

加えて、「リフォーム詐欺」という言葉があるように、この業界では悪質な業者も多いのも大きな特徴です。


単価は相場並みに見せていても施工面積を水増ししていたり、「諸経費」や「現場監督費」などの費目に相場以上の利益を載せていたりする業者もあるので、適切な相場観を身につけることは戸建て投資では必須と言っていいでしょう。

最初は相見積もりを取りつつ、どこを施工してどこを見送るのか、こうした判断を行いながらリフォーム内容を見極めていくとよいでしょう。

※リフォームについてはよかったら以下の2つの記事も参考にして下さい。

2021年9月12日【費用は青天井？】中古戸建てにおけるリフォームのコツと相場観を徹底解説 2021年9月19日【超初心者向け】信頼できるリフォーム業者の探し方、オススメの方法4選

それでは、今日はモーおしまい！
バイバーイ。