こんにちは！
このブログではかねてより不動産投資初心者の1棟目として中古戸建ての購入をおススメしてきました。
中古戸建てではオーナーチェンジ物件の場合を除いて
購入⇒リフォーム⇒客付け というプロセス踏むことになりますが、もし、リフォームについて適切な知識と相場観を持ち合わせていなければ、
知らない内に数十～百万円単位で損をしてしまうことさえありえます。
小ロットの中古戸建てでは利回りを大きく悪化させてしまうね！
そこでこの記事では
中古戸建てにおけるリフォームの相場観と施工費用を抑えるコツについて解説していきたいと思います。
それでは、一緒に勉強していきましょう！
リフォームの相場観を身につけたい
リフォーム費用を抑えるコツが知りたい
客付けに効果があるリフォーム内容が知りたい
Contents
１．不動産賃貸業におけるリフォーム
1-1. 費用対効果を常に意識しよう
不動産投資におけるリフォームでは、
何においても「費用対効果」を意識すべきです。
コストパフォーマンスと言い換えてもいいね！
ここでいう費用対効果とは、そのコストをかけることで
・家賃があがるか
・客付けの有利化につながるか
この2点と捉えてもらうとよいでしょう。
例えば、
10万円かけて押入れをクローゼット化したとしてもきっと家賃は上がりませんし、
客付けに優位に働くとも思えません。
「なんて素敵なクローゼット！ここに決めたわ！！」
という人が世の中にどれほどいるでしょうか。
一方、10万円といえば
トイレのクロス、床の張り替えと便座交換をしても充分にお釣りがくるくらいの値段です。
一般的にトイレが古くて汚い場合は客付けに苦戦しますが、10万円かけて一新すればそれも解消されます。
同じ10万円という予算なら、
押し入れよりもより費用対効果の高いトイレにかけるべき
そういった判断になるわけです。
1-2. 得たい利回りをもとに予算上限を決める
仮にリフォーム資金が潤沢にある場合でも
予算の上限は決めておくべきです。
予算上限がはっきりと決められていないと
どんどんと際限なく予算が膨らんでしまうのが不動産投資のリフォームです。
したがって、「この物件のリフォーム予算は１００万円！」などと先に決めておいて、
線引きのためのラインを設定しておくとよいでしょう。
そして、リフォームの予算上限を決める根拠となるのが「利回り」です。
諸費用なども含めた綿密な計算をもとに、
「この物件でどれくらいの利回りを得たいか」ということを明確にして、それをもとに予算上限を決めておくという方法です。
そうすることでコスト意識が明確になり、
よりシビアな目で見積りを精査することができるようになると思います。
ちなみにうしくんは以下のようなエクセルシートを作って予算額を検討しています。
赤字の部分はこの時点で未定の内容ですが、
そこに数字を入れることで「合計金額」や「実利」が動くという簡単な仕組みです。
また、勉強と経験を重ねることで、
このリフォームはこういった工法で代替できるな、とかこの箇所はこの素材でいけるなといったことも次第に判断できるようになります。
利回りへの意識を明確に持って、リフォーム内容を業者に提案できるようになれば、
より費用対効果の高いリフォームが施せるようになるでしょう
1-3. 外観と内装どちらを優先すべきか
では、より費用対効果の高いリフォームを行うためには
「外観」つまり物件の第一印象と
「内装」物件の中身
どちらを重視すべきでしょうか。
結論から言えば後者、「内装」になります。
中古戸建てのメインターゲットはファミリー層になりますが、ファミリー層では奥さんが物件の決定権を握っているケースが多いものです。
そして、どちらかというと女性は内装の清潔感を重視します。
想像してもらえれば分かると思うのですが、
いくら外観がピッカピカで第一印象が抜群でも、
内装が古くて薄汚れていればそのギャップでテンションは下がってしまうのではないでしょうか。
男性よりも女性のほうが中身を重視する傾向にあるというのは
ある種の真理なのかも！（なんの話でしょう）。
もちろん外観も重要ですし、
雨漏りがある場合は優先的に屋根や外壁の修繕をしなければなりません。
しかし そうでなければ
限られた予算の中でのリフォームですので、
優先順位としては内装からリフォーム内容を検討していくとよいでしょう。
２．内装リフォームの相場観
では、次に内装リフォームの相場観について解説していきたいと思います。
2-1. クロス（壁紙）の相場観
相場は地域にもよりますが、うしくんが住んでいる広島県の場合
１㎡あたり800～900円程度です。※量産品
また、戸建ての場合１部屋６帖というサイズ感の部屋が多いような印象を受けています。
６帖の場合必要なクロスは30㎡弱ほどで、
仮に900円/1㎡の場合、一部屋あたり27,000円程度の費用になります。
もちろん天井の高さによっても異なりますが、
業者によっては単価は相場並みにして
この面積の部分を盛ってくるようなところもあるので、
覚えておいて損はない数字だと思います。
2-2. 床の相場観
床の素材は安価なものから順に以下の３つです。
クッションフロア（CF）
フロアタイル
フローリング
ビニール系シートの床材で、シートの中間層に発泡層を挟んでいるため
クッション性に優れています。
床材としては最も安価で、1㎡あたり2,500円程度になります。
6帖の部屋でおおよそ10㎡ですので、
1部屋25,000円程度になります。
タイル状の床材で「塩ビタイル」とも言います。
見た目はフローリングに近く、
それなりにリッチ感も出せるのでおススメの床材です。
1㎡あたり4,000円前後といったところです。
6帖の部屋でおおよそ10㎡ですので、
1部屋40,000円程度になります。
本物の木材を使用するのがフローリングです。
費用は工法と材質によって異なりますが、
重ね張りの場合、1㎡あたり8,000～10,000円程度です。
個人的に投資用物件の場合はCFかフロアタイルで充分だと思っていますので、
うしくんはフローリングの見積りをとったことがありません。
ご覧のように床材についてはクッションフロアが最も安いのですが、かといって全ての部屋をクッションフロアにしてしまうとチープ感が出てしまいます。
ですので、例えば
リビングはフロアタイル、
ダイニングキッチンやトイレはフロアタイル、
などと、部屋の種類によって床材を使い分ければ より費用対効果を高めることができると思います。
2-3. 畳の相場観
中古戸建ての場合、和室がある家が非常に多いです。
というよりも、
ほとんどの家で和室のリフォームをすることになると心得ておいたほうがよいでしょう。
そこで畳ですが
「新調」となると
1畳あたり12,000～15,000円、
6畳の部屋で72,000～90,000円＋古い畳処分代と費用がかさみます。
ただし、これが
「表替え」という手段をとると
1畳あたり4,000～5,000円
6畳の部屋で24,000～30,000円とおよそ1/3程度の費用に収めることができます。
畳床という中心部分はそのままに、
畳表と言われる表面部分だけを替える方法だね！
もちろん、畳が傷んでいる場合では交換という手段をとらざるを得ない場合もありますが、
傷んでいなければ表替えで済ませることが最善の方法といえます。
リフォーム業者から見積りをとる際にこちらから表替えを提案するとよいでしょう。
2-4. 和室をオシャレに仕上げるコツ
和室や畳というとどこか古めかしい印象を持ってしまいがちですが、
中には女性受けも期待できるようなオシャレな畳もあります。
代表的なのが「琉球畳」で、
一般的ないぐさの畳よりもやや値が張りますが、
カラーバリエーションもあるためオシャレな感じに仕上がります。
引用：ニフティ不動産
仮に和室を洋室化する場合、
床は畳を撤去して新たに下地処理、そこからCFやフロアタイルを張るなど、
作業規模も費用も大きくなってしまいます（6畳でおよそ20～30万円）。
一方で琉球畳のようなオシャレな畳を使えば、
畳も壁も維持しながら全体的にモダンテイストに仕上げることも可能なので、
オシャレさを求めるような入居者のウケもよくなると思います。
３．外装のリフォームをどう考えるか
さて、内装リフォームの解説を終えたところで、
次に外装の解説に移りますが、
中古戸建てリフォームでは外壁をどうするかの判断が重要になります。
3-1. 外壁の塗り替えタイミング
外壁の塗り替えタイミングは一般的に10～15年とされています。
仮にその物件で一度外壁の塗り替えをしていたとしても、
既に次の塗り替えタイミングを迎えている場合がほとんどだったりします。
したがって、外壁が劣化している場合は塗り替えを検討することになりますが、
一般的な2階建ての戸建ての場合、80～100万円程度の費用がかかります。
それだけで予算オーバーになりそう…
しかしながら、
外壁塗装には「見た目がキレイになる」という以外にも大きなメリットがあります。
それは「物件の耐久性が大幅に上がる」ということです。
かかる費用は決して安くはありませんが、
もしも物件を10年20年と長く稼働させたいということであれば、外壁塗装を行うという選択肢があってもいいかもしれません。
そんな外壁塗装ですが、安く済ませる方法がないわけではありません。
それは「火災保険」での修繕に便乗するという方法です。
実はこの外壁塗装ですが、
「足場代」がその費用の多くを占めています。
外壁塗装のために足場を組むともちろんその足場代は自分で負担しなければなりません。
しかし、例えば火災保険で屋根の修繕をする際に、
屋根の修繕のために組んだ足場に便乗して外壁塗装をしてしまえば費用をグッと抑えることができるというワケです。
こちらで負担するは塗装代のみなるからね！
戸建て運営において火災保険はとても費用対効果の高い投資です。
代理店選びで失敗しなければ、リフォームの強い味方にもなってくれますので、
火災保険は必ず加入、活用することをおススメします。
3-2. 狭い駐車場は造成しよう
戸建て投資を行う場合 駐車場は必須です。
戸建てのメインターゲットであるファミリー層の主な移動手段は自家用車ですので、
駐車場の広さ、入庫しやすいかかどうかはとても重要なポイントと言えます。
ベストは夫婦２台分のスペースがあることで、
２台分もあれば客付けも優位に進めることができます。
もちろん１台分でも問題ないのですが、
仮に駐車スペースが狭くて入庫が難しい場合は途端に客付けの難易度が上がってしまうので注意が必要です。
その際、駐車場を造成することで客付けが決まることもありますので、
募集をかけても決まらない場合は予算との相談で、
駐車場の拡張工事を検討してもよいでしょう。
４．最も費用がかかるのが水回り
水回りのリフォームは最も慎重に検討しなければいけません。
なぜならリフォームの中で水回りが最も費用がかかる箇所だからです。
仮にお風呂やキッチンを全交換するということになると、100万円以上の出費を覚悟する必要があります。
いくらクロスや床にこだわって数万円単位で費用を浮かせたとしても、
水回りリフォームで失敗してしまってはそれまでの努力が水の泡になってしまうこともありえます.
水回りだけにね！！（渾身）
4-1. 水回りリフォームのコツと相場観
水回りは
お風呂、トイレ、キッチン３つに分かれます。
一つずつ見ていきましょう。
仮に浴槽交換するとなると、大きさにもよりますが30万円前後はかかります。
ユニットバスに入れ替えるとなれば60～70万円はかかると思います。
ですが、浴槽塗装という方法をとれば10万円程度で新品同様にキレイになります。
ただし、リフォーム会社全てが浴室塗装ができるわけではないという点は留意しておいたほうがよいでしょう。
また、傷みがひどくないのであればクリーニングだけで済ませることも一つの方法です。
ハウスクリーニングには「水回りパック」のようなものもあり、
安ければ2～3万円程度で済みます。
便器を交換するとおおよそ20万円前後と高くつきます。
トイレは便器をクリーニングして、
便座のみウォシュレット付のものに交換するのがオススメです。
その場合3～4万円程度が相場です。
システムキッチンの場合設置料込みで70万円～。
ブロックキッチンの場合は30万円～
どちらも高額で利回りが悪くなるため、はっきり言って
戸建て投資ではキッチンの入れ替えはオススメできません。
交換しなくてもクリーニングとリメイクシート張替だけでも見違えるほどキレイになります。
その場合、5万円程度あれば充分に対応が可能です。
５．まとめ
5-1. DIYで利回りUPという考え方について
最後に、
中古戸建て投資で高い利回りを維持するための秘訣をお伝えします。
それはDIY、自分でリフォームに取り組むことです（そりゃそうだ）。
実際にDIYに取り組むことで非常に高い利回りを維持している大家さんもいますし、
まずはやってみる！という姿勢が重要かなと思います。
と言いながらうしくんはしっかり挫折しました 笑
もともとモノづくりや修繕などは嫌いではないのですが、笑えるくらい不器用で、すぐに向いていないということが分かったからです 泣
これは多少利回りが悪くなってもプロにお願いするほうがいいなと…
餅は餅屋理論だね
もし、DIYに取り組む場合は
その作業が得意かどうかということに加えて、
「好きか、楽しいか」という視点で判断するとよいでしょう。好きでやっていれば自ずから技術も向上すると思うからです。
5-2. 自分の時間はタダじゃない
また、もう一つ大事な視点として、
自分の「時間単価」という考え方があります。
DIYをやれば利回りは上がりますが、当然自分の時間もなくなります。
自分の時間はタダじゃないので、もしDIYが苦手、あるいは楽しいと感じないのであれば、
そのDIYにあてる時間を新たな物件の検索や内見に充てるほうが得策かもしれません。
何度も言うけど、うしくんはDIY挫折しました！
自分の時間単価を意識して、
より自分の能力が発揮できる分野に時間を費やすとよいと思います。
また、もしこれからリフォーム会社を探したいという方がいれば、よかったら以下の記事も参考にして下さい。
【超初心者向け】信頼できるリフォーム業者の探し方、オススメの方法4選
5-3. 適切な相場観を持とう
ここまでいろいろと解説してきましたが、
初心者にとっては「適切な相場観を持つ」ことが最も大事であり、
大切な自己資金を守ることにもつながります。
適切な相場観を持ち、
リフォームの要不要、材質や施工内容を業者さんに提案できるようになれば大家さん業もより楽しく充実したものになるでしょう。
そのためには日々学習と実践を繰り返すことで、そこに近道はありません。
今後もコツコツと。
よかったら一緒に勉強していきましょう。
それではモーおしまい！バイバーイ
