ネットで物件を検索して、目に留まった物件の資料請求までが終わった初心者リーマンくん
さあ内見だ！これまで学んだことを発揮するぞー！
まぁ待ちたまえ。
あんまり前のめりになると思わぬ落とし穴を見落としてまうで。
えっ⁉（なんで関西弁？）
沢山の本を読んで知識をつけて、いざ行動！それ自体はとても素晴らしいことです。しかしながら、「さあ内見だ！」と前のめりになってしまうと、買いたい気持ちが先だって、思わぬリスクを見落としてしまう可能性もあります。
誰だってババ物件は引きたくないですし、できれば購入前にあらゆるリスクを洗い出しておきたいものですよね。内見前のはやる気持ちをおさえて一度冷静な頭に戻すために、まずはネット上でできる限り情報収集してみてはいかがでしょうか。
でもどんなサイトを見ればいいの？
そんな疑問をお持ちの方に、この記事ではネットを活用して内見前の段階で中古戸建てリスクを確認する方法をご紹介したいと思います。
ほな一緒に学んでいこかあ
・中古戸建てにおける潜在リスクの確認方法が分かる
・内見前のネット上での確認事項が分かる
・内見時は内見に集中できる
Contents
１．所在地の情報を確認
1-1.「Google Ⅿap」で近隣施設を確認
まずはGoogle Mapですが、みなさんも日常的に使っていると思うので、使い方はイメージしやすいと思います。Google Mapでは検討している物件近辺にどんな施設があるかを確認します。
特に要確認の施設は以下の５つです。
・スーパー
・学校
・公園
・養豚・養鶏場
・お寺
・その他娯楽施設
まず、近隣にあると好ましい施設としてスーパー、学校、公園などが挙げられます。
いずれもGoogle Mapを確認すれば分かる情報です。
やはり日々の買い物の利便性を考えると近くにあったほうが客付けにはプラスの材料になります。賃貸用ポータルサイトにも写真とともに掲載される内容なので、重要な情報といえます。
このブログで初心者におススメしている戸建て物件のメインターゲットはファミリー層になります。
ファミリー層の客付けということを考えると、これらの施設が近隣にあると喜ばれます。
また、特に学校については子どもの通学のことを考えると、（歩いて通うことになる）小学校との距離はとても重要なポイントになります。
物件が団地内にあるのであれば、団地を下りる必要があるのか、勾配の有無などについても確認すべきでしょう。
あまりにも遠い場合はスクールバスが出ていることもあるので、 必要ならば学校に問い合わせてみてもいいかもしれません。
次に近隣にあると少し慎重に検討したほうがよい物件としては、養豚・養鶏場、お寺、その他娯楽施設などが挙げられます。
「シンプルに臭い」というのがその理由です。特に夏場は厳しいニオイになるので、近隣に養鶏場や養豚場がある物件は避けたほうが無難です。
田舎には意外とあったりするよね
お寺そのものというよりも“お墓”に理由があります。
もちろんご先祖様は大切にすべきですが、近くにお墓があるというだけで客付けの難易度が上がるようです。
たしかに夜はちょっと不気味だったり…
パチンコ、風俗店などですが、説明は不要ですね。戸建てのターゲットはファミリー層ですので、これらの施設が敬遠されるのも感覚的にお分かり頂けるものと思います。
また、逆に中古戸建てであまり考慮しなくてもいいポイントとしては「駅からの距離」が挙げられます。
戸建ての場合、駐車場付き、主な移動手段はクルマになりますので、駅との距離は街中のマンションやアパートほど気にしなくてもいいというわけです。
その代わり、駐車場の大きさは重要で、普通車２台とめられるのがベスト。それが難しくてもミニバンタイプの大きな普通車がとめられれば客付けで優位に働きます。
1-2.「ストリートビュー」で近辺の雰囲気を確認
ご存じの方も多いとは思いますが、GoogleMapにはストリートビューという機能があります。そしてこれが「物件近辺の雰囲気」を掴むのに最適です。
ストリートビューで確認できるものとしては以下が挙げられます。
・前面道路
・両隣の家
・庭や駐車場
これはその物件が再建築可の物件かどうか、また、駐車が困難でないかどうかを判断するためです（ただし前者については物件資料にも明記されているので、その情報の詳細を確認するというスタンスでいいでしょう）。
建築基準法にはいろいろな制約があり、物件の「接道義務」もその一つです。
接道義務とは物件が立っている土地が「幅員（幅）4m以上の道路に2m以上接していないと建て替えはできませんよ」というものです。
そして、この接道義務を果たしていない物件つまり再建築不可物件は「更地にして売る」という選択肢がとれず、融資も出にくいため、売却時につまずく可能性があります。したがって、物件資料とあわせてしっかりとストリートビューも確認しておいたほうが良いでしょう。
隣にどんな人が住んでいるのか、どんな家が立っているのかという雰囲気を掴むためです。
もちろん内見時に確認する必要がありますが、雰囲気程度であればストリートビューでも確認できます。隣家の住人が変わった人だったりしたら近隣トラブルのタネとなり早期退去の原因になり得ます。
隣人の気質はこちらでコントロールできないことですから、内見だけでなくストリートビューなどでも確認することをおススメします。
庭はその広さや木が生えているかなどを確認するとよいでしょう。とくにガーデニングやバーベキューができるかという点は客付けのプラス材料となり得るので要チェックです。
駐車場は先に述べた理由の通りですが、ベストは普通車２台分止められるスペースがあることです。
逆に駐車場がない、あっても軽しかとめられない物件は客付けにマイナスに働きますので、駐車場はあるか、止めやすいスペースかどうかという点はチェックすべきポイントといえます。
1-2.「重ねるハザードマップ」で天災リスクを確認
近年、天災リスクとりわけ豪雨災害のリスクが高まっていることはみなさんも実感としてお持ちではないでしょうか。
毎年梅雨の時期になると豪雨災害のニュースが報道されていることもあり、この天災リスクに関する関心は年々高まってきているいっていいでしょう。
ここ最近梅雨の時期は憂うつになるよね。
そこで、この天災リスクを確認する上で非常に便利なサイトとして「重ねるハザードマップ」（国土地理院）をご紹介します。
広島県広島市の「洪水」ハザードマップ
『ハザードマップポータルサイト』
このように検索窓に物件住所を入れて左上の災害リスクを選択すれば、ハザードマップが確認できます。ここ数年の豪雨災害の影響から「土砂災害」と「洪水」については特に留意が必要ですね。
災害リスクに備えるという点で、不動産賃貸業では火災保険への加入が必須要件になります。火災保険については以下の記事でも解説していますので、参考にして下さい。
【不動産投資の火災保険】おすすめの特約と補償内容について徹底解説！
【火災保険】不動産投資で代理店を通すべき理由とおすすめ代理店の特徴を解説 ２．土地の資産価値を確認
2-1.「全国路線価図」で土地の値段を確認
一般的に土地の値段は「一物四価」とも「一物五価」とも言い、同じ土地でありながら４、５種類の価格があります。
仮に５種類とすると以下のようになります。
・公示地価
・基準地価
・路線価
・固定資産税評価額
・実勢価格
この内、多くの不動産投資家が「路線価」を土地の評価基準としています。
そもそもなぜこの路線価が不動産投資の判断材料として用いられるかというと、全国における土地の評価地点が33万6000箇所と最も多いからなんですね。
公示地価の評価地点は2万6000箇所、基準地価の評価地点は2万2000箇所と数が少ないので、
判断材料としてではやや使いにくいんだ。
つまり、より広い範囲をカバーしている路線価こそが、不動産投資における土地値の判断にも向いているということなのです。そしてこの「路線価」はネット上でも確認できます。
路線価図- 国税庁
路線価は土地の前面道路に紐づいている土地値ですので、路線価が分かれば路線価×土地面積で土地の評価が計算できます。
路線価は公示地価の8割で計算されていますので、路線価が分かれば実際の取引価格の目安が分かるのです。
ふむふむ。
また、物件を路線価以下もしくは≒で物件を購入できれば、まず大きな失敗は避けられます。
もとより、そのためには指値（値引き交渉）などの具体的なテクニックも必要にはなりますが、この土地値の基準を押さえていれば、出口戦略もふまえた投資判断ができるということなのです。
路線価は大切な指標になりますが、例えば、その土地が再建築不可であったり、不整形地（旗竿地、L字型、崖地、傾斜地など）だったり古い擁壁上（石垣みたいなやつ）にある場合などは当然土地の価値は下がります。
路線価はあくまでも判断材料の一つだということを踏まえておきたいね
３．想定賃料を確認
3-1.「SUUMO」で想定賃料 を確認
より正確な利回り計算のために「想定賃料」の確認を忘れてはいけません。
購入する物件がおおよそいくらで貸し出すことができるのか、その結果年間の想定賃料はいくらになり、実質利回りは何％になるのか。
事前の収支計算は綿密に行う必要がありますが、SUUMOを使えば、おおよその想定賃料が把握できるといっていいでしょう。
SUUMO HP
SUUMOで想定賃料を調べる場合は「なぞって検索」機能がとても便利です。現状、利用はアプリ版に限りますが、とても便利なので一度使ってみることをおススメします。
検索条件で築年数や間取り、住所など似たようなスペックの物件を探すことで賃料の目途を立てることができます。
また、Home’s「見える賃貸経営」なども賃貸需要の有無を確認できるので、あわせて確認するとよいでしょう。
Home’s「見える賃貸経営」
ただし、そうはいっても仲介業者へのヒアリングも怠ってはいけません。可能ならば地場の不動産業者を３件ほど回って必ず客付けの難易度とともに想定賃料をヒアリングすることをおススメします。
そうすると、あの場所は川の氾濫が多くて…とか実は歴史的に…など、地元の人しか知らないようなことを教えてくれることもあります。
餅は餅屋ということだね
４．過去の事故の有無を確認
4-1.「大島てる」で事故の有無を確認
大島てる
ゴシップ好きの方はご存じかもしれませんが（笑）この「大島てる」は過去に事故や事件があった物件の情報を公開しています。
入居者が自ら命を絶ったり、年配の方が孤独のまま亡くなったり、あるいは事件によって入居者がなくなったような物件は
「心理的瑕疵（かし）物件」といいます。
心理的瑕疵は仲介業者に告知義務があるのですが、例えば、当該の事件事故から一人でも入居者を挟むと告知義務はなくなります。
また、告知義務には期間もあります。つまり、事件事故の後に誰かが入居したり、一定期間が過ぎた物件は
こちらが能動的に調べるか尋ねるかしない限り把握できないということです。
そんな時に役立つのがこの「大島てる」です。内容は一度ご自身で確かめて下さい。もしかしたらあなたが現在お住まいの物件も…
なんて。
「大島なぎさ 野坂昭如」でググると昭和の男の姿が確認できるよ！
その動画知ってるけど大島てる全然関係ねえ…
5．まとめ
5-1. ネットで確認できることはネットで確認しよう
以上、この記事では「内見前に確認すべきポイントとお役立ちサイト6選」というテーマで解説してきました。
確認すべきポイントは以下の通りです。
１. 近隣施設
２. 物件近辺の雰囲気
３. 天災リスク
４. 土地の値段
５. 想定賃料
６. 事故物件
これら６つの情報は全て内見前に確認できるので、検索段階でよさそうな物件があれば面倒くさがらずに積極的に調べてみることをおススメします。
内見でしか確認できないことは内見で、ネットで確認できることはネットで確認する。というか、それこそ現地まで行って確認するほうが時間もかかり効率的ではないですからね。
内見時の見逃しをなくし、良い物件を購入するためにもこのひと手間を惜しまずに物件の購入判断を進めていきたいものですね。
最後に、ここまで読んで頂きありがとうございます。より良い生活、経済的自由のためにこれからも一緒にがんばっていきましょう。この記事はモーおしまい！ バイバーイ！
