【戸建て投資の失敗を避ける】 内見時に確認すべき13 のポイントを徹底解説

物件検索を重ねて、よさそうな物件を見つけたらまずはネットで下調べ。そして仲介業者さんに資料請求をして…

しかしながら、不動産の購入判断において内見は最も重要なプロセスといえます。そして重要なプロセスだからこそ、はやる気持ちを抑え、冷静な頭で物件を見極める必要があります。

そこでこの記事では、内見時に最低限押さえておきたい13の確認ポイント解説していきたいと思います。

これから初めて内見をされる方も、既に不動産を所有されている方にとっても学びのある内容になっていますので、よかったら一緒に勉強していきましょう！

仲介業者さんへのヒアリングのポイントは大きく以下の４点です。

例えばその物件が競売を控えた「任意売却物件」である場合は売主が売り急いでいるケースが多く、指値が通りやすくなる可能性があります。

そのあたりの事情を探るためにもその物件の売却理由は重要な確認ポイントといえます。

売主の人物像をヒアリングする目的は先の「売却理由」と大きな違いはありません。


売主が資産家で資金繰りにも困っていない場合は値引きの余地は小さいと言っていいでしょう。


逆に上述のように売主が売り急いでいる場合は値引きの余地がありますので、売却理由とあわせて売主の人物像も確認しておくとよいでしょう。

もっともな疑問ですが、大丈夫です。


例えばうしくんが内見した戸建て物件では売主さんにローン残債があり、その金額以上でなければ抵当権が外せないということが分かりました。


そこで仲介業者さんに残債の額を尋ねたところ、おおよその金額を教えました。このように仲介業者さんがその情報を把握していれば教えてくれるケースは多いものです。

ただし、仲介業者が情報を持っていないケースもあるので注意が必要です。


仲介業者が「元付」の業者であり、売主と直接やり取りしている場合は売主の情報を沢山もっていると考えてよいものです。



一方、その仲介業者が客付けだけを行っている場合は、売主の情報を持っていないケースもあります。

その違いについては取り寄せた物件資料を見れば分かります。

「取引形態」の欄に「専任媒介」「専属専任媒介」などと書かれていれば元付業者、「媒介」「仲介」などと書かれている場合は客付け業者と捉えるとよいでしょう。

安く購入することはとても重要ですが、なんでもかんでも値引き交渉をしていいわけではありません。


もし競合がいて、その競合相手が売値通りで買おうとしている場合は値引き交渉が利きません。

特に戸建ての場合は「実需」つまり「購入して自分で住む層」も競合相手になりえます。


その層は超低金利かつ長期融資の住宅ローンが使えるので、物件が気に入りさえすれば売値通りで買ってしまうのです…！

これは購入後のことを想定した確認ポイントです。

購入後、はたして入居付けができるのか、いったい月々いくらぐらいの賃料が得られそうなのか、このあたりを精確に見積もることができれば収支計算も楽になります。


ただし一つ注意点があります。


それは内見時の仲介業者が賃貸事業をやっていない場合は賃貸需要や想定賃料を把握していないケースもある ということです。

「分からないんです」と答えてもらえるならまだマシですが、適当なことを伝えられて鵜呑みにしてしまった場合は目も当てられないので、注意が必要ですね。

仲介業者へのヒアリングポイントを確認したところで、次は物件自体の確認ポイントを紹介していきたいと思います。
が、まだ中には入れません 笑


まずは物件の外から目視できる部分、以下の3点についてです。

一つずつ見ていきましょう。

基礎にヒビが入っているというだけでなんとなくヤバそうな印象を受けるかもしれませんが、全てのクラックがＮＧというわけではありません。


問題はそのクラックの程度ですが、一般的に0.3mm以下の幅であれば、構造上許容範囲とされています。

雨漏りの修繕やシロアリの駆除は高額の費用がかかることがありますが、その予防として外壁を塗り替える場合も70万円～の費用がかかります。


戸建てのリフォーム費用として大きな出費といえますので、外壁がボロボロで雨染みがあるような物件は見送るのが無難かもしれません。

１台分でも問題ないのですが、もし駐車スペースが狭くて入庫が難しい場合は途端に客付けの難易度が上がってしまいます。


その際、駐車場を造成することで客付けが決まることもありますので、募集をかけても決まらない場合は予算との相談で駐車場の拡張工事を検討してもよいでしょう。

駐車場は必須ですが、工夫次第でクリアできることもありますので、上述の方法などは選択肢の一つとして持っておいて損はないかなと思います。

雨漏りも程度によりますが、仮に状態がひどく屋根の葺き替えが必要な場合は100万円前後の費用がかかります。


確認方法は天井のシミをくまなくチェックすることです。小さいシミであれば大雨の時など一時的に発生する雨漏りかもしれませんが、シミが広範囲にわたる場合は雨漏りが常態化している可能性があります。

といえますシミの程度を見て、可能であれば屋根裏なども確認させてもらい、大丈夫そうだと判断できるなら購入を検討してもよいと思います。


逆にちょっと修繕が必要かも…と判断したものの、どの程度の費用がかかるか予測できない場合は購入を見送ったほうが無難といえます。

そしてシロアリの確認は結構厄介です。なぜなら目視ではなかなかシロアリ被害の有無を見分けるのが難しいからです。

実はシロアリ駆除の費用は戸建ての場合、広さにもよりますがおおよそ10万円程度です。

ではその確認方法ですが、一番簡単なのは家中のドアと窓を開閉するという方法です。

ドアや窓がつっかえて開きにくい場合や、目視で隙間が確認できる場合は傾きがあると判断してよいでしょう。


次に考えられる方法としては水平器やスマホアプリを使うことです。特にスマホの「計測」アプリのは手軽な手段として重宝されます。

これを床に置けば「～°」など、簡単に傾きの具合を確認できます。



とはいえ、築古の物件ではクラックや雨漏りなどと同様に、傾きもつきものです。多少の傾きは許容してもよいと思いますが、ドアや窓が開きにくいほどの傾きがある物件は購入を見送るのが無難でしょう。

現状で使用が可能かどうかを判断します。


築古物件の場合、キッチンは汚れているケースがほとんどですが、大抵はハウスクリーニングで見違えるほどキレイになります。また、表層部分もダイノックシートを貼ることで、見た目の印象がガラッと変わります。


仮に機能的な部分に問題があって入れ替えが必要な場合、システムキッチンなら70万円～ブロックキッチンなら30万円～（どちらも設置料込み）程度かかります。

慎重に判断すべきは浴槽の状態ですが、築古物件は劣化している場合がほとんどです。


あまりにも傷みがひどい場合はリフォームが必要となりますが、仮にユニットバスに入れ替えとなると60～70万円はかかります。


一方、お風呂のリフォームで最もおススメなのは「塗装」です。浴槽を入れ替える必要がないので10万円程度で新品同様にキレイになります。

ただし、全ての業者が施工可能なわけではないということは留意しておいたほうがよいでしょう。浴室塗装は市販の塗装剤を使ってDIYで施工するのもおススメです。

トイレそのものの状態も確認が必要ですが、特に確認すべきは排水設備です。


排水設備の種類は物件資料での確認も可能ですが、念のため内見＆仲介業者さんへのヒアリングで確認しておくとよいかと思います。というのも、トイレの排水が「汲み取り」の場合客付けに苦戦します。

また、「浄化槽」も選択肢に入りますが、定期的なメンテナンスや場合によっては修理費用がかかってしまう点には留意が必要です。

では、汲み取りを浄化槽を下水に切り替える場合ですが、以下の工事費用がかかります。

仮に下水を引く工事からやらなければならない場合だと最低でも100万円～ほどの費用がかかるため、やはり最初から下水が通っている物件を選ぶことがベストだといえます。

今回は内見時に確認すべきポイントを解説しました。そして最後に大事なことを一つ。


それは、これらのポイント全てが指値（値引き交渉）の材料になり得るということです。



仮に問題ありと判断した場合でも、ではその問題が許容できるのか、許容範囲内なのであれば、解決のためにどの程度の費用がかかるのかという点を慎重に判断し、指値の材料として検討するとよいでしょう。

また、内見時に問題点を見つけても声高に指摘することはおススメできません。


なぜなら仲介業者さんに「何やらうるさい客だな」という印象を持たれてその後の関係性に悪い影響が出てしまう可能性があるためです。