【不動産を高く売る方法】 自宅の売却で身につけておきたい８つの基礎知識

住み慣れたマイホームや相続した実家など、望むと望まざるとに関わらず、どうしても家を売らなければならないケースはあると思います。

牛　

でも、自宅の売却なんてそう何度もできるもんじゃないよね

おそらく人生でも限られた機会になるのではないかと思います

一方で、家を売るとなるとすごく大きなお金が動き、売却価格も方法によって大きく変わるため、事前に知識をつけておくことが重要です。

私は不動産大家として、戸建ての売却経験があり、そのときは購入時の倍近い価格で売却することができました。

この記事では、そのときに経験したことた学んだことをベースに、不動産売却の方法や注意点、高く売るための秘訣について詳しく解説します。

下手すると数百万円単位で損をしてしまう可能性もある不動産売却ですからね..!

よかったら一緒にのぞいていってください

１．売却依頼にあたって

1-1. 理由の開示は最低限でいい

売却時には不動産業者に査定を出したり媒介契約を結んだりする必要がありますが、このとき、売却理由を明確に開示しないといけないと思っていませんか？

実はこれ、必要最低限の情報提供でいいんです。

資産整理するやで

これでいいんです。

不動産売却において、買い手は値引きの機会と材料を窺っています。

資産整理です。買主にはそう伝えてください（キリッ!）

２．仲介手数料の裏話

2-1. 両手仲介と片手仲介

不動産売却の基礎知識として覚えておく必要があるのが「両手仲介」と「片手仲介」についてです。

仲介手数料は法律で定められており、マイホームの価格帯であれば売却価格の3％+6万円が仲介手数料となります。

2-1. 仲介業者は両手仲介を好む

考えてみれば分かりますが、業者にとっては両手取引だと単純に利益が2倍になります。同じことをしているのに、です。

そうなると、多少価格を下げてでも物件を売りやすくして、両手取引を成立させるほうがいい。こういった発想になってもおかしくはありません。

このように、仲介業者は自社の利益確保のために両手取引を好む傾向があります。

そのため、売主は業者の利益と自身の利益が相反することを理解しておく必要があります。（場合によっては不当な値下げ提案がなされる可能性もあるということですね..）

３．媒介契約の実態

不動産売却時には媒介契約を結ぶ必要があります。主に以下の2種類があります。

3-1. 一般媒介をおすすめする理由

仲介業者はおそらく専任媒介契約を提案してくると思います。売主から確実に両手分の仲介手数料をもらうためです。

しかし、それだと売主と業者とで利益が相反してしまいますし、複数業者間での競争原理も働きません。

つまり、自宅が適正な価格で売れない危険性があるということですね..

専任媒介業者

この価格じゃ売れないんで400〜500万円下げてもらえません？

　

んな殺生な

そのため、仲介業者と媒介契約を結ぶ際には、一般媒介を選択することを強くお勧めします。

４．物件隠しのリスク

4-1. 囲い込みのリスク

「囲い込み」という行為をご存じでしょうか？

専任媒介契約を結ぶと、業者が他の業者からの問い合わせに対して「すでに契約済み」とか「そろそろ商談がまとまりそう」などと嘘をつくことがあります。

なぜか..

それは他社からの問い合わせを断ることで、両手取引が狙いやすくなるからです。売却活動に他社が入ってしまうと、両手分の手数料が得られなくなるからですね..

ここに、物件が売れにくくなるリスクがあり、この行為を「囲い込み」といいます。

もちろん全ての仲介業者がこのようなことをやっているわけではありませんが、いまだに一部の業者の間では慣習になっていることも事実です。

2025年3月23日 【不動産売買】囲い込みのリスクとその対策

５．売却査定の依頼

5-1. 複数の業者に相見積もりをとろう

さて、話は少し変わりますが、媒介契約を結ぶ前の段階では、自分自身である程度価格の相場を把握しておく必要があります。

その際に重要なのが、「複数の仲介業者への査定依頼」いわゆる相見積もりです。

これにより、各業者の査定額を比較し、相場を把握することができます。

また、査定を受けることで「意外と高値で売れそう！」なんていう新たな発見があるかもしれません。そうなったときは服とか時計とか好きなものを買いましょう 笑

1社だけの見積もり依頼だと、適正な相場を把握することができない可能性があります。

また、どうしてもそのまま専任媒介契約という流れにもなりやすいので、

相場の把握
一般媒介契約への流れ

これらの意味でも複数の仲介業者に査定を出すことをお勧めします。

６．売却査定の方法

売却査定の方法として考えられるのが主に以下の内容です。

6-1. 懇意の業者に依頼

すでに懇意の業者がいる場合は、その業者に依頼するのがいいでしょう。例えば、両親がお世話になったとか、信頼できる友人がいるなどですね。

6-2. 一括査定を利用

相見積もりをとるという意味では一括査定サイトを利用することがおすすめです。

複数の業者と一度にやりとりをするのは時間も労力もかかります。

特に最近では一括査定サイトを利用して不動産を売却するかたも増えています。

ただ、一点注意が必要なのは、ネット上で全ての査定が完結するわけではないということです。

一括査定にだすと業者から電話がかかってきますので、予めお含みおきください。

6-3. 大手業者への査定依頼

また、大手の不動産会社に査定を依頼する場合は三井のリハウスがおすすめです。

売却のノウハウもあり、顧客満足度も1位だからです..！

特にいまはマンションを中心に市況がいいので、ここ10〜15年で自宅を買われた方は価格が大幅に上がっている可能性があります。

７．売却査定の注意点

売却活動の際に、複数業者に査定を出すことがお勧めだというのは先に述べた通りですが、注意点が全くないかというと、当然ながらそんなことはありません。

7-1. 明らかに高い査定額には注意

査定依頼の注意点:　明らかに高い査定額を提示する業者には注意が必要。

例えば、相場よりも明らかに高い金額を提示して専任媒介を取ろうとする仲介業者もいます。
こういった業者はそもそもコンプラ意識が低いことが多く、先に述べた囲い込みがなされる可能性もあるため注意が必要です。

他の会社よりも明らかに高すぎる価格を提示する仲介業者には要注意です。

　

ウマい話には裏があるっちゅうことやね

８．見積もりと売却にかかる費用

8-1. 見積もりは費用不要

不動産査定と見積もりには費用が1円もかかりません。

売却には費用がかかりますが、見積もりだけならタダでできます

6-2. 成約時にかかる仲介手数料

一方、不動産を売却する際には成約時に仲介手数料が発生します。

一般的なマイホームの価格帯では、売却価格の3%＋6万円が仲介手数料としてかかります。

例えば4,000万円の不動産を売却した場合、約140万円の手数料が必要です。140万円と聞くと、高いなと思われるかもしれませんが、要はその手数料分を考慮して売却価格を設定すればいいわけです。

仲介手数料：4,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税10％ = 138.6万円

それ以外には
・抵当権抹消の登記費用（ローンが残っている場合）
・印紙税
などがかかりますが、あわせて数万円程度です。

それ以外は費用がかからないので、購入に比べて売却はラクなことが分かります。

８．まとめ ：一度見積もりに出してみよう

ここまで記事では不動産売却の流れと注意点について解説しましたが、実際に売却活動を行う前に

これはとても重要です。
売却査定について、すぐに売るつもりがなくても、現時点での想定価格を押さえておくことは大切です。

明らかに売るつもりのない査定は業者にも迷惑がかかるためNGですが、将来売る可能性があるのであれば、査定依頼し、自分の資産を正確に把握されることをお勧めします。

売却にはお金がかかりますが、見積もりはタダですからね

また、物件次第では数百〜数千万円単位の現金が手に入る可能性もあります。

あとは、媒介契約と囲い込みについてですね。
このリスクは知っているかそうでないかだけで差が生まれるものなので、適切に知識をつけて、アプローチしていきましょう。

この記事が少しでもみなさんの売却活動のお役に立てば幸いです

　

またきてね