【こんな不動産物件はイヤだ！】 初心者が買ってはいけないリスク物件6選

うしくん

ダンカンバカヤローこのヤロー

…こんにちは。
元気が出るブログでお馴染みのうしくんです。

このブログでは、これから不動産投資を始める方には
1棟目として「中古戸建て」がおススメだと強調してきました。

2023年1月5日【失敗を避けよう】初心者におすすめの戸建て投資 ６つのメリットを解説

うしくんも1棟目の購入前に
「よし！中古戸建てを買うぞ」と意気込んだのはいいものの、色々と調べていく過程で「この物件は？この条件は？」といろいろと不安になり購入判断に迷ったものです。

実際に物件を購入し、
また知識をつけていく中で至った結論ではありますが、中古戸建てならオールOK！というわけではありません（そりゃそうだ）。
初心者には難易度が高く、購入を避けたほうが無難な物件もあります。

そこでこの記事では、
「こんな不動産物件はイヤだ！」と題してうしくんメモをご紹介していきたいと思います。

現金で買うにせよ融資を受けるにせよ
身銭を切って不動産を購入するわけですから、誰だって損はしたくありませんよね。

特に1棟目はその後の不動産運営に影響する重要な物件になります。
投資初期のフェーズでつまずかないために。
もちろん5棟目、10棟目の購入を検討している方にも読んでいただき、何らかの参考としていただけましたら幸いです。

一緒に学んでいきましょう！

１. 初心者が買ってはいけない物件６選

1-1. ボロ戸建て

最近このボロ戸建て投資が流行っていると聞きます。
融資が引き締まっている状況の今、
数十～数百万円単位と比較的安価で買える戸建てを現金で買い、
再生リフォームを施すという方法です。

ボロ戸建て投資の魅力はなんといっても
物件の取得費用が安価で済み、かつ高利回りの物件として運用できるという点だと思います。
実際にこの手法で成功している不動産投資家も多く、
化け物屋敷やん…という物件までも甦らせ収益化させている変態大家さんもいます。

ただし、これはある程度の投資経験者だからこそできる方法で、個人的に初心者には不向きだと思っています。
その理由は「リフォーム費用」にあります。

ボロ戸建ての再生ということになるとリフォームを施すことが必須の条件になりますが、
このリフォームが厄介で、どこかで線引きをしなければ費用はどうしても青天井になってしまうものです。

うしくん

数十万円で購入した物件のリフォーム見積額が200～300万円！
なんてこともザラだよ！

経験者であれば「このリフォームは不要！」とか「これはこの材料や工法で代替できるな」などとリフォーム会社に提案することもできますが、
そのあたりは経験があってこそのなせる業です。

初心者であればリフォーム会社に提案するどころか、
高額の見積を突きつけられてもそれが割高なのかどうかも分からない、なんてことも多いと思います。

内見の段階でおおよそのリフォーム費用が見積もれるか、
このあたりのセンスがボロ戸建て投資の参入には必須の条件になります。

また、ボロ戸建てには、雨漏りや傾き、シロアリ被害などパッと見では判別が難しいリスクが潜んでいる可能性も高く、それらの有無と程度を見極める目も必須と言っていいでしょう。

逆にいえばそれら潜在リスクが分からないうちはボロ戸建てには手を出すべきではないということだと思います。

1-2. 再建築不可物件

再建築不可物件とは、
建物を解体して更地にした場合、新たに建て替えを行うことができない土地の物件を指します。

建築基準法にはいろいろな制約があり、
その一つが「接道義務」ですが
再建築不可物件はこの接道義務を果たしていないため、新たな建て替えができないということです。

また、自治体が定める「市街化調整区域」内の物件も
基本的には建て替えができないと思っておいたほうがよいでしょう。

では、この再建築不可物件の何が問題なのか、
それは、
買いたい人が限られるため、売却時につまずく可能性が高いということです。

再建築不可物件の最大のデメリットは
住宅ローンが使えないことであり（使えても高金利）、購入は現金が前提となります。
したがって、
戸建ての出口戦略に欠かせない「実需層への売却」が期待しにくいということになります。

また、建て替えができないということは、
その建物が劣化して解体する際に残るのは使い道の限れられた土地だけということになります…

そうなるとやはりその物件を買いたがる層も自ずから限られてくることになりますよね。

一方、再建築不可物件にメリットがないかというとそういうわけでもありません。
再建築不可物件の最も大きなメリットは価格が安い！ということです。
理由は前述のデメリットがあるからですが、
価格が安いということは、工夫次第では高利回りの物件へと変身させることもできる

ということの裏返しでもあります。

価格が安いということは固定資産税も安いね！

例えば、

低価格でリフォームして物件の使用価値を高め、朽ち果てるまで稼働させる
隣地をセットで購入することで再建築可の物件に変える

などが考えられますが、どちらも高度な方法なので
できれば3～4棟目ぐらいで慣れたところの挑戦をオススメしたいところです。

もちろん、確実な勝算があるのなら飛び込むべきですが、やはり再建築不可物件は初心者には少しリスキーな物件だということは心得ておくべきでしょう。

1-3. 競売物件

競売とは、ローンの返済ができなくなった債務者が裁判所に物件を差し押さえられ、
その物件が強制的に売り出されることを言います。

競売だと相場よりも低い価格で物件を購入できる可能性もあり、
そのメリットから一時期、競売での投資用物件購入が流行りました。
ただし近年は入札参加者が増えたこともあって
思ったほど安く物件を仕入れることができなくなっているようです…

競売にかけられた物件は入札によって購入者が決まるんだ。

競売物件を得意としている不動産投資家もいますが、
個人的には再建築不可物件と同様、初心者の１棟目には向かないかなという印象です。
理由は大きく以下の2点です。

また、競売ということになると、
入札までの期間が限られていたり、
購入後も旧所有者が居住していれば自分自身立ち退き交渉をする必要があります。

残置物がある場合も勝手に処分ができないなどいろいろな制約があり、
なにかとエネルギーを要するのが競売物件なのです。

熟練の専業大家さんであれば時間的な余裕もあると思いますので、
これらにエネルギーを割くことも想定して入札に参加するというのもありかなと思います。

でもこれから1棟目を買おうという人は基本的に専業大家さんではないはずですから、
まずはオーソドックスに仲介業者の紹介物件を購入し、実績を作っていく
というのが妥当な流れだと思っています。

1-4. 災害指定区域物件

これはシンプルに客付けが難しいからです。
もちろん災害指定区域内の物件は売主が買い手を見つけるのに困っている可能性もあり、
指値の材料になるとも考えられます。

ただし、
よっぽど客付けに対しての勝算があるか、
値下げ交渉の結果 土地値以下で物件を購入できない限り 購入判断は慎重に行ったほうがよいでしょう。
また、災害指定区域は内見前に
「重ねるハザードマップ」というサイトでも確認できます。

確認方法については別記事にもまとめていますので、よかったら参考にしてください。

2022年4月5日【リスクを洗い出そう】中古戸建て内見前に確認すべきポイントとお役立ちサイト6選

1-5. 汲み取り物件

上述の災害指定区域と同様、客付けが難しいのでおススメしていません。
購入し収益化するなら水洗化の工事をすることを前提にしておいたほうがいいでしょう。

仮に前面道路の下水に接続する場合、工事費用はおおよそ40～50万円、下水を引く工事から行う場合はどんなに安く見積もっても100万円以上の費用がかかると思っておいたほうがいいでしょう。

工事をすれば高額の費用がかかるし、しなければ客付けに苦戦するという…
初心者にとって難易度が高いのが汲み取り物件なんだ

もし、それでも汲み取りの物件を買いたい！
水洗化リフォームを見込んで物件を買うんだ！という強い決意をお持ちの方は（いるのかな）、
「自治体からの補助の有無」の確認を強くおススメします。
自治体によっては下水工事に対して費用補助を行っているところもありますので、一度確認をしてみるとよいでしょう。

1-6. 隣に怖い人が住んでいる物件

もし隣人が変わった人物で、例えばクレームや嫌がらせを繰り返してくるような人だったら…
せっかく決まった入居者が退去を繰り返す、なんてことも考えられます。

可能であれば内見の段階で隣の物件にどんな人が住んでいるかなどは確認しておいたほうがよいでしょう。あるいは、グーグルストリートビューなどのネット情報を使えば、内見までの段階でもある程度は近辺の雰囲気を把握できます。

そしてこれは自宅を購入する場合でも同じですよね。
仮に新築マンションやこれから隣家が建つような戸建てを購入した場合、隣人にどんな人が住むかということは全く予測できません。

いわゆる隣人ガチャにはもちろんハズレも含まれています…

ただし、
これが中古住宅ということになると自宅であれ投資用物件であれある程度は調査が可能です。

調査の結果、不穏な空気を感じるならば、仲介業者や近隣の人に聞き込みをするなどし、
購入判断は慎重に進めたほうがいいでしょう。

２. まとめ

この記事では「不動産投資初心者が買ってはいけない物件6選」と題して解説してきましたが、
6つをまとめると以下のようになります。

もちろんこれ以外にもハードルが高い物件はありますし、6つの物件を絶対に買ってはいけないということでもありません。

ただ、
上述の物件どれもが初心者にとって扱いが難しく、慎重にリスクの見極めをしなければいけないということはお伝えしておきたいと思います。

2-1. コントロール可能な課題とそうでない課題を見極めよう

不動産賃貸業は
大家の努力次第で物件の魅力や利回りを上げることができますが、大家の力ではコントロールできないことがあるのも事実です。

自身がコントロールできることとできないことを見極めて、コントロールできない課題がある物件は諦める。

そうした潔さも時には必要と言っていいと思います。
以前読んだ書籍の中に
「物件そのものに惚れ込んではいけない。
なぜなら物件に惚れ込んだ瞬間に致命的な欠点でさえ見えなくなってしまうから。」
という趣旨の一節がありました。

『恋は盲目』
だから痴情のもつれも生まれるんだね…

物件は星の数ほどありますし、新着物件は今後も継続的にUPされます。

「買いたい！」という気持ちをグッとこらえ、
コントロールが可能な課題とそうでない課題を見極める。物件の購入にはそんな冷静な判断力も必要だと思います。

以上、この記事が皆さんの活動の一助になれば幸いです。
では、モーおしまい！バイバーイ