【不動産売買】囲い込みのリスクとその対策

こんにちは🐂

突然ですが、みなさんは不動産売却における「囲い込み」という行為をご存じでしょうか。

そんなことを連想されたあなた！

牛　

伸びしろですねぇ

「囲い込み」とは仲介業者が売却物件を意図的に紹介せず、自社のみで取引を完結させようとする行為をいいます。

囲い込み行為を受けてしまうと、本当はもっと早く もっと高く売れたはずなのに泣く泣く値下げを受け入れざるを得ず…

結果、数百万円単位で損をしてしまう、そんなことすらあります。

残念ながらグレーなことや違法すれすれの行為がまかり通ってしまうのが不動産の世界です👾

「囲い込み」は不動産売却の必須知識ですので、

よかったらのぞいていってください😊

１．囲い込みとは

囲い込みとは、売却の仲介を依頼された物件を故意に他社に紹介しないなどで、自社でその物件を買う人を見つけ、売却も購入も自社でのみ成約させようとすること

引用：suumoジャーナル

1-1. 囲い込みと仲介手数料の関係

1-2. 値下げをした場合

では、この4,000万円の物件を3,500万円に値下げした場合ではどうでしょうか。

先ほどの例でいくと、4000万円の片手仲介の手数料は138.6万円となります。

これが3,500万円でも両手仲介なら手数料は244.2万円💸

1-3. 囲い込みの問題点

２．仲介業者との媒介契約

売主が仲介業者と結ぶ契約には3つの種類があります。

  一つずつ見ていきましょう。

2-1. 専属専任媒介

　

割と制限があるやね

なお、この契約を結んだ場合、仲介業者は５日以内に「レインズ」という仲介業者だけが閲覧できるポータルサイトに物件情報を掲載する義務があります。

2-2. 専任媒介

2-3. 一般媒介

自分で買主を見つけることも可能で、レインズへの登録義務はありません🧐

そして、この３種類の媒介契約の中で、仲介業者はどうしても専属専任媒介か専任媒介のどちらかの契約を取りつけたがります。

なぜか..
　

それは、専任媒介および専属専任媒介が両手仲介を狙いやすいからです☝🏻

３．囲い込みの具体例

冒頭の説明に戻りましょう。

囲い込みとは、「物件を意図的に他社に紹介せず、自社だけで取引を完結させる行為」のことを指します📝

専任媒介契約を結んだ仲介業者は、い自社の手元にその物件を確保できているので、他社に案件を持っていかれる心配がありません。

専任媒介だと他社にこの物件は扱えないわけですから、値下げしてでも買主を探すことができるわけです🧐

あれ!?

でも専任媒介とはいえ他社が買主を見つけてきた場合は、片手仲介にして売らなければならないのでは？

そう思った方もいるかもしれませんね。

しかし、そうならない（させない）のが囲い込みの怖いところです👾

ではその囲い込みの具体例をみてみましょう。

3-1. 他社からの問い合わせを断る

例えば他社から問い合わせが入った場合、その仲介業者が「いま商談が進んでいます」とか、「もう成約間近です」などと言って、その問い合わせを断ることがあります🙅🏻

これが囲い込みです🐑

つまり嘘の商談をでっちあげて手元に物件をキープしておき、自分自身で買主をさがす、あくまで両手仲介を狙うということです。

売主からしたらたまったものではないですよね🤯🤯

3-2. レインズに情報を掲載しない

他にも、レインズに情報を載せないという事例もあります😇

レインズに情報をのせなければ他社から問い合わせが入ることもありません。

これは普通に宅建業法違反ですが、売主との媒介契約書の日付欄を空欄にしてサインしてもらえば、その操作が可能になります。

登録義務が生じる５日後、７日後が一生訪れないということですね☝🏻

売主にとっては本当は買主が見つかっているはずなのに、仲介業者のエゴのためにその機会を損失していることになるわけです🤯🤯

４．囲い込みの対策

さて、ここまで囲い込み行為の具体について解説しました。

ここでは囲い込み対策を４つご紹介します。

4-1. 複数の業者と一般媒介規約を結ぶ

最も分かりやすい対策ですね💡

要は1つの業者とだけ媒介契約を結ぶから囲い込みが生じるのであって、複数の業者と媒介契約を結べばその心配はありません。

4-2. レインズへの登録をお願いする

注意が必要なのは、一般媒介はレインズへの登録義務がないことです。

物件情報を幅広く展開してもらうために、契約を結んだ業者にレインズへの登録を強くお願いしましょう☝🏻

4-3. レインズの登録証明をもらう

レインズに登録されたかどうかについて、われわれ個人の売主は直接確認することができません。

そのため、きっちりと日付の入った登録証明をもらうことが大事になります📄

登録証明を捏造することは法律違反になりますので、レインズへの登録有無を確認する方法としては最も有効です。

4-4. 知り合いに仲介業者を紹介してもらう

売却経験のある知り合いにに信頼できる仲介業者を紹介してもらうことも有効な方法です👨🏻👴🏼

この場合、他の業者を通じて物件が売れてしまったときなどは、大家さんと仲介業者双方に対し速やかに報告するなど、最低限のマナーは守らないといけませんね。

確実に信頼のおける業者だと判断できれば、あえて専任媒介でお願いするのもアリです。

５．一般媒介契約を結ぶ際の留意点

5-1. モチベーショアップの方法

ここまでお伝えすると、一般媒介で果たしてやる気を持ってもらえるのだろうか？
そう思われたかたもいるかもしれませんね。

もし心配であれば、個別の成果報酬をお約束すればいいと思います💰

例えば、担当者個人への支払いが問題ない業者であれば、成約した場合、担当者に5〜10万円のインセンティブを支払うとか、そういった具合です。

5-2. 何社に依頼するか

あまり多くの業者と契約を結ぶとやりとりが煩雑になり、コミュニケーションコストが高くなってしまいます。

したがって、媒介契約は多くとも3社程度に留めておくのがよいでしょう。

大手企業2社、地域密着企業1社、といったような具合です💡

媒介契約には期間がありますので、例えば3ヶ月売却活動をお願いして..

そういった業者だった場合は3ヶ月の期間満了後に契約を打ち切ってもいいと思います。

６．まとめ

6-1. 知識で身を守ろう

不動産の世界は魑魅魍魎が跋扈する百鬼夜行の異世界です👹👹 笑
（ちなみに私は煉獄さんと宇髄天元さんのファンです🔥♬⚔️）

金融商品ほど金融庁の監視と指導が行き届いていない現状があるためか、残念ながら囲い込みのようなグレーな行為が横行しています..

特に大きな金額を扱う不動産売買は一撃の利益が大きいため、仲介業者の本気度も違います🤔

要は我々もちゃんとした知識を身につける必要があるということです。
不動産の世界では知識をつけることを怠ってはいけません。

長い記事になりましたが、最後までお読みいただきありがとうございました😊

　

またきてね