こんにちは！
これから不動産1棟目を購入されるみなさんは、購入にあたってどの程度売却のことを意識されているでしょうか？
買う前から売却？
と思われる方もいるかもしれませんが、出口戦略は不動産投資の成否を決める上で最も重要なポイントと言っても過言ではありません。
しかしながら、初心者の方の中には、出口戦略が不明確なまま物件を購入し、どこかモヤモヤしたまま物件を保持してしまうといった事態に陥っている方もいるのではないでしょうか。
うしくんは物件の購入を検討する際、
・オーナーチェンジ
・実需向けに売却
・更地にして売却
・朽ちるまで稼働させる
以上4つの選択肢を念頭に置いて出口戦略を検討しています。
これらの選択肢を意識しながら検討を進めることで、自身の購入基準がより明確になり、売却まで見据えた戦略を練ることができます。
買ってからも夜ぐっすり眠れるよね
そこでこの記事では「中古戸建てに適した４つの出口戦略」と題し、このブログでおススメしている中古戸建てにおける出口戦略について解説していきます。
・1棟目の出口戦略をどうするか検討したい
・中古戸建てにおける出口戦略を検討したい
・築年別の出口戦略を学びたい
この記事を読めば、これから初めて物件を買う人でも、出口戦略を踏まえた購入判断ができるようになります。
よかったら一緒に勉強していきましょう！
Contents
１．基本は相場より安く仕入れること
1-1. 高値づかみは絶対NG
物件購入において最も肝心なことは「安く買うこと」です。正直これ以上に大切なことはないと言ってもいいくらいです。
もし、相場以上に高値づかみをしてしまった場合、確実に出口でつまずいてしまいます。
融資を受けていれば「ローン残債＞売却価格」となり、物件を売りたくても売れない状況に陥りますし、現金で購入していても、「買値＞売値」ではトータルで損になってしまいます。
また、保持している期間中も「ローン残債＞評価額」では、銀行からの評価がマイナスになってしまうため、次の融資を受ける際の足かせになってしまう可能性もあります。
「持って悪し売って悪し」という最悪の状態だね
それだけに、「相場より安く買う」というのは出口を考える上でも最も重要な要素と言っていいでしょう。
1-2. まずは相場観を身に付けよう
では、どうすれば相場より安く買えるかというと、それはもう沢山の物件情報を見て相場観を身につけるしかありません。
世の中に2つとして同じ物件がないだけに相場観を身につけるのも少し難しいのが不動産投資の特徴ともいえます。
しかしながら、
1ヶ月も物件検索を続けているとある程度相場観は身についてくるものです。
世に2つと同じものがないことで、かえって市場のゆがみが生じやすい＝オトクな物件も出回る、というのが不動産投資の特徴でもあるのです。
※ネット検索で相場観を身につける方法についてはこちらの記事もご参考下さい。
【物件検索】 不動産投資において『相場観』が重要な理由とネット検索のコツを徹底解説！ 1-3. 相場観をがなければ買ってはいけない
それから、不動産コンサルへの相談内容としてたまに見るのが「○○の物件よいと思うのですが、どう思いますか?｣という類の質問です。
たしかに不動産は大きな買い物ですし、損はしたくないという気持ちもよく分かります。
慎重にはなるよね
ただ、正直言って自分自身で自信を持って「買いだ！」思えない限りは買ってはいけないと思います。
沢山の物件情報に触れて相場観が身についていれば物件の良し悪しも分かり、購入の基準も明確になると思います。
実際に物件を買うのはその段階になってからのほうが、後々困らないかなというのが率直な意見です。
２．中古戸建ての出口戦略
さて、このブログでは当初から初心者の1棟目には中古戸建てがおススメだということを主張してきました。当然ながらその中古戸建てについても出口を意識して購入すべきです。
では、中古戸建ての出口戦略としてどのような方法が取れ得るのか、ここではその部分について解説していきます。
2-1. 出口戦略における4つの選択肢
結論から言うと、出口戦略としては以下４つの選択肢が考えられます。
・オーナーチェンジで投資家向けに売却
・物件価値を高め実需向けに売却
・更地にして売却
・っていうか出ない
一つずつ見ていきましょう。
◉オーナーチェンジで投資家向けに売却
入居者が住んだままの状態で売却することをオーナーチェンジといいます。
この場合、当然ながらこの物件に住みたいヒト向けに売却することはできませんので、売却先は投資家がメインになります。
投資家は利回りをもとに購入判断をしますので、オーナーチェンジの場合は得られる年間家賃をもとに利回りを逆算して売却価格を決定します（これを収益還元法といいます）。
◉物件価値を高め実需向けに売却
先に解説したオーナーチェンジとは異なり、家を空けた状態で、実際に住む人向けに売る方法です。
この場合、リフォームやクリーニングなどで家をキレイにした状態で売りに出す必要があります。
◉更地にして売却
退去が出たタイミングで家を解体して、土地として売り出す方法です。
築古戸建てなど体躯に不安がでてきている物件は解体して土地として売ることも検討すべきです。
◉ていうか出ない
シンプルに出ない、という方法です 笑
いわゆる朽ちるまで稼働させるという方法で、再建築不可物件などはこの選択を取るのが一般的です。
３．築年別の出口戦略
3-1. 平成築物件はバリューアップを
では、前述した4つの出口戦略を念頭に置いて、次に物件の築年別の戦略について解説します。
まずは平成築の物件ですが、この築年が浅い場合は
「物件価値を高め、実需向けに売却する」ことをおススメします。
その際、一般層（実需）向けに売却するには物件を魅力的に仕上げる必要がありますが、平成築の物件はそこまで体躯が傷んでいないこともあり、それも難しいことではありません。
所有物件に退去が出たタイミングでリフォームし、物件のバリューアップができれば買値よりも高く売却することも可
能なのです。
また、自ら居住する実需層は住宅ローンが使えるということも大きな特徴です。
ご存じの通り、現在住宅ローンでは超低金利かつ長期の融資が組むことができます。
1,000万円を超えるような戸建てであっても、月々の返済額が低く抑えられるため、自宅購入のハードルは決して高くないということです。
例）1,000万円の戸建てを金利1.5％、30年でローンを組んだ場合…
月々の返済額は34,500円になります！
戸建てが月々34,000円なら買ってもいいかも…と思う人がいても不思議ではないね
実需向けの売却の場合、賃貸用物件として一定期間貸し出した後に買値より高く売ることも可能なのです。
ただし、この戦略を取る場合、物件を適切にバリューアップさせる力が求められるので、ある程度のリフォームの知識が必要になります。
また、平成築の物件は価格が安くない上に近年は戸建ての融資がつきづらいので、しっかりとした自己資金の確保が必要なことも留意点の一つです。
※リフォームのコツを身に付ける方法については以下の記事もご覧ください
【費用は青天井？】中古戸建てにおけるリフォームのコツと相場観を徹底解説 3-2. 築30年以上は更地に!?
築30年を超えると物件はそれなりに古さもでてきます。
特に40年を超えたあたりからは「更地にして土地として売却をする」という選択肢を考えてもいいでしょう。
その場合、解体費用を考慮して売却額を検討する必要があります。
・1坪あたり4万円程度
・30坪（約100㎡）＝120万円程度
※前面道路に解体用の重機が入りにくい場合はもっとかかります。
。
あわせて留意が必要なのはその土地の形状と広さです。
例えば古い擁壁の上の物件はその修繕に思わぬ費用がかかる場合がありますし、旗竿地など形がいびつな土地は評価額が低くなる傾向にあるので、注意が必要です。
また、住宅の平均建坪数は35～40坪と言われています。
そのため、30坪を下回る土地は、立地によっては需要が期待できない場合もあるので、注意が必要といっていいでしょう。
2-4. 再建築不可の物件はキャッシュマシーンに
再建築不可の物件は建て替えができないので、更地にして売却という選択はとれません。したがって再建築不可物件においては
・朽ちるまで稼働させる
・オーナーチェンジとして売りに出す
この二択になりますが、どちらを選択するにしても初期投資額は抑える必要があります。
前者の場合は家賃だけで投資資金を回収する必要があり、投資額を何年で回収できるかという視点が非常に大事になります。仮に実質利回りが10％としてその額を回収するまでに10年かかります。
物件価格が500万円として、その500万円を10年間で回収していき、10年後にその物件がキャッシュマシーンに変身するというイメージです。
利回り15％となら7年弱でキャッシュマシーン化できるね！
また、オーナーチェンジで売りに出す場合、再建築不可物件では一般的に融資がつきづらいため、売却先は現金買いができる層に限られます。一般的に500万円を超えてくるとハードルが上がると思っておいたほうがよいでしょう。
以上の理由から、
再建築不可物件を購入する場合は初期投資額を抑えつつ利回りを高く保つ必要があるのです。（イメージとしては350万円以下、実利回り15%以上というところでしょうか）。
そのため、再建築不可物件では適切な指値やDIYのスキルが必要になってくると言っていいでしょう。
※買い手・売り手・業者、三方よしになる指値の方法については以下の記事もご参照下さい。
【不動産の値下げ交渉】効果的に指値を行う方法を徹底解説 ３．まとめ
3-1. ４つの選択肢を意識して一棟目を買おう！
いかがだったでしょうか。
この記事で紹介した、中古戸建てにおける４つの出口戦略をまとめると以下のようになります。
・オーナーチェンジ
・実需向けに売却
・更地にして売却
・朽ちるまで稼働させる
冒頭にも紹介しましたが、出口戦略こそがその投資の成否を決めるといっても過言ではありません。
いくら高利回りで運営できていたとしても、そもそも相場より低い価格で物件を仕入れていたのでは、出口でつまずいてしまいます。
また、戸建ては比較的出口の選択がとりやすい物件といえますが、この先1棟マンションやアパートなどを購入するなら、購入、売却価格とも高額になるため、より慎重に出口を検討する必要があります。
そのために戸建てで出口戦略の感覚を養っておく必要があるね！
これから1棟目を購入される方はこの記事でご紹介したことなども頭の片隅に置きながら物件を検討してもらえると嬉しく思います。
出口でつまずかないために。
これからも一緒に学んでいきましょう！
それではモーおしまい！バイバーイ
