【相続した空き家】転貸の判断のポイント７選（貸すか売るか）

相続した空き家、貸すのがいいか、売るのがいいか…

牛　

貸すか売るか

空き家を相続した方にとってはよくある悩みですが、その判断はそんなに難しいものではありません。

この記事では、不動産投資家として築古戸建てやアパートを再生してきたうしくんが、空き家を賃貸用物件に転用するかどうかの判断ポイントを7つご紹介します。

結論から言うと、その判断ポイントとは

これら7つになります。

もし4つ以上「YES」がつくようなら、転貸に向けた準備を始めてもいいでしょう。

　牛

貸すか、売るか

なお、当記事の主張はあくまで執筆者の主観によるものですので、予めご了承ください🙏

１．空き家転貸化の判断ポイント

① 賃貸需要があるか

　

その方法..あります！

え!?

簡易的ではありますが、賃貸需要は以下のサービスで調べることができます。

なぞって検索

※「なぞって検索」はスマホアプリ版の機能のようです。

賃料・設備相場チェッカー

賃料・設備相場チェッカー

会員登録が必要ですが無料で使うことができます。

これらを使ってエリア内に物件がヒットすればとりあえずの需要はあるということです

そして、一般的に戸建ては需要が底堅く、入居付けに強いのが大きな特徴です。

賃貸市場において戸建て物件は数が少なく、おおかた需要＞供給の状態にあります。




そのため、家賃設定さえ間違わなければ客付にはそこまで苦労しません🏠

② 再開発や発展が見込まれる場所か

今後再開発や発展が見込まれるエリアでは物件を手放すのはいったん見合わせたほうがいいでしょう。

例えば、うしくんが居住する広島市にはアストラムラインという交通システムがあり、2036年開業を目処に延伸する計画があります。

当然、延伸区間は利便性が上がるため、地価も上昇傾向にあります。

沿線には山を切り開いた団地もありますが、そのような郊外の団地でも需要が高まっています。

極端な例ではありますが、地方ではこのような再開発計画も珍しいことではありません。

その地域に将来性があるのであれば、いったん賃貸に出し物件をホールドしながら地価上昇を待ってもよいでしょう。

③ 再建築不可、市街化調整区域の物件か

再建築不可物件とは、その空き家を取り壊すと再建築ができない物件のことを指します。

代表的なのは、接道義務を果たしていない物件です。

接道義務とは
敷地に建物を建てる場合に、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければならないという決まりのことです。引用：HOME4U

つまり、所有している空き家の土地が幅4m以上の公道に2m以上接していないと、その土地に物件が再建築できないということになります。

画像引用：HOME4Ｕ

こういった空き家を売ろうとした場合..

こういった問題が生じる可能性が極めて高いと言えます。

再建築不可や土砂災害計画区域内の物件は遵法性という観点から問題があり、融資がつきづらい、つまり売買しづらいんですね..

また、市街化調整区域内の物件も、物件の建築にあたっては方法や規模など制限が多く、再建築のハードルが上がります。

こうした物件は売りたくても希望価格で売り切れない可能性があるので、リフォームして貸し出すほうが得策といえます。

④ 延床面積が100㎡以内か

一般的に延床面積100㎡（間取りにして3LDK・4DK）以上となると、リフォーム費用がかさみます。

仮に工務店などに一括発注するなら表層リフォームだけでも最低150万円。

水回りまでしっかり施工するなら200万円はかかるでしょう。

経験がなければ賃貸用として費用対効果の高いリフォームを行うのは難しいことです。

また、間取りが大きいとリフォーム費用がかさむだけでなく、運営していくにあたっての修繕リスクも高まります。

一方、100㎡（3LDK・4DK）以下のコンパクトな物件はリフォームコストを抑えることができるため、賃貸に出してもある程度の利回りを保つことができます。

もし、賃貸用にリフォームして貸し出すのであれば、延床面積100㎡（3LDK・4DK）間取りがコンパクトな物件が向いているといえます。

⑤ 土地面積が30坪以下か

もし土地として売却という形をとるなら30坪以上の面積があることが理想です。

それ以下になると、新たに戸建てを建てるには狭く、需要が小さくなるためです。

　

駐車場・庭付きとなると40坪はほしい..

土地として売りに出すのであれば最低30坪、できれば40坪以上の面積が必要でしょう。

逆に土地面積が30坪以下の住宅であれば、先に述べた延床面積100㎡以下のコンパクトな物件である場合が多いため、

こういった条件にあてはまるため、賃貸用物件に向いているといえます。

⑥ 賃貸業を行う覚悟があるか

6番目と7番目のポイントはご自身のマインドに関わるものです。

賃貸物件として空き家を貸し出すと家賃収入というかたちで継続的な収入が得られます。

一方で、家賃収入を得るということは賃貸経営を行うということでもあり、

これらをはじめとした様々なリスクを引き受けるということでもあります。

特に築古の相続物件であれば修繕は日常茶飯事です‥

　

マジで水すぐに漏れる

賃貸経営をしていると、築古物件の維持管理はときとして面倒に感じることもあります..

このようなリスクを引き受けてでも、賃貸経営をしていきたい！そうした覚悟があれば、多少の困難も乗り越えられるはずです。

逆に..

家賃収入＝不労所得

ラクしてチャリンチャリン

的な考えがあるようでしたら、意外に煩雑なあれやこれやに心くじかれる場面があるかもしれません。

⑦ 安定的な収入を得たいか

相続した空き家を売るか貸すかの判断基準を端的に言い表すなら、

このように表現することができます。

空き家を相続した時点でまとまった資金が必要なのであれば売却の準備を進めてもいいでしょう💰️🏚️

売却の具体的なステップについては当ブログでもご紹介しています（「マンションを〜」とありますが、戸建てにもあてはまる内容です）。

2025年2月9日 【不動産を高く売る方法】 自宅の売却で身につけておきたい８つの基礎知識

一方で、継続的に安定した収入を得たいのであれば、収益用物件として賃貸に出されることをおすすめします。

２．まとめ

この記事では主に空き家を相続した方を対象に、「貸すか・売るか」の判断基準を解説しました。

もちろん、これらのポイントはあくまで目安、最終的な判断はご自身とその物件に委ねることになります。

不動産は個別性に左右されるところが大きいためですね。

ただし、これら7つのポイントに対し4つ以上YESがつくようであれば、収益物件として、賃貸にだすことを考えてもよいでしょう。

逆に、売却かなぁと、まだ迷うところがある方は、売却かどうかの判断基準をご紹介した以下の記事もご参照ください。

2025年2月21日 【相続した空き家】売却の判断のポイント５選（売るか貸すか）

賃貸経営に踏み出してみたい！そう思われた方には、このブログでその道筋をご紹介していますし、ご不明な点があればお気軽にメッセージをください。

みなさんの不動産ライフがよりよいものになるよう、お祈りしています！

　

またきてね