「相続した空き家をどうすればいいか分からない..」
売るか、貸すか
空き家として相続した方にとってはよくある悩みですが、ポイントさえ押さえればその判断は難しいものではありません。
この記事では、不動産大家として実際に空き家の売却を経験してきたうしくんが（購入時の倍近い価格で売れました！）、空き家を売却するかどうかの判断ポイントを５つご紹介します。
結論、判断のポイントは以下の５つです。
１. 維持、管理のコストから開放されたい
２. 将来的にその家に住む可能性が低い
３. 現時点でまとまった資金が必要
４. 延床面積が100㎡以上
５. 空き家が郊外、団地にある
これらに対し、３つ以上「YES」がつくようなら、売却を前向きに考えてもいいでしょう。
✓ 空き家の活用に悩んでいる方
✓ 空き家を相続する可能性がある方
✓ 空き家の売却を検討している方
こんな方を中心にご参考いただけるよう解説しています。
売るか、貸すか
都か、区か
出典：TOKAKUKA ※本記事とは特に関係ありません
Contents
１．空き家売却の判断ポイント
① 維持、管理のコストから開放されたい
今回ご紹介する判断ポイントの１〜３は売主さん つまり空き家を相続された方自身の問題になります。
空き家を相続すると、
・固定資産税がかかる
・火災保険がかかる
・修繕がいつ発生するか分からない
こんな金銭的な負担が生じることがあります。
また、金銭的な問題だけでなく、例えば
・夏場は雑草ぼうぼう
・木々が隣地に越境する
・トイレの封水が切れて異臭が発生
・虫の死骸が散乱
こんな感じで維持管理の手間がかかったりもします。
空き家を賃貸に出すということは、家賃収入を得る代わりにこれらのコストと手間を引き受けるということでもあります。
空き家の管理から開放されたい！
そう思われる方にとっては不動経営が心理的な負担になる可能性もあります。
物件の管理に少しでも煩わしさを感じられるようであれば、売却に舵をきることをお勧めします。
② 将来的にその家に住む可能性が低い
２つめのポイントはその空き家に自分自身が住むかどうかです。
もし、少しでも住む可能性があるのであれば、一旦売却は見送って賃貸に出すことを検討してもいいでしょう。
逆に、全く住む可能性がない場合
例えば 実家とは別にマンションを購入したとか..
そういったケースでは売却を検討してもいいと思います。
③ 現時点でまとまった資金が必要
３つめポイントはご自身のおサイフ、つまり家計事情に関わる点です。
例えば子どもが大学に入学するとか、親御さんが老人ホームに入るなど、長い人生ではまとまった資金が必要になるフェーズは必ず訪れます。
そうした資金を捻出する中で、家計が苦しくなるようなことがあるのであれば、空き家を売却して一時金を得るのもありです。
ただし、マイホームは売却益3,000万円（売却価格ではなく利益です）までなら税金が控除されるのに対し、原則 相続した空き家には譲渡税がかかります。
【短期譲渡】
所有期間が5年以下の場合の税率：
39％（譲渡所得税率30％＋住民税率9％）
【長期譲渡】
所有期間が5年以上の場合の税率：
20％（譲渡所得税率15％＋住民税率5％）
なお、ここでいう所有期間は、相続した側つまり親御さんが所有していた期間も含まれます。
「5年以上、以下」という表現ではありますが、わかりやすい判断基準としては、親御さんが所有してから売却までの間、1月1日を6回経過しているか否か、となります。
画像引用：ネットで住みかえノムコム
また、先ほどマイホームの売却益には3,000万円の税控除があるとお伝えしましたが、相続した空き家も特定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除が適用されます。
特別控除が適用されるかどうかについては以下のサイトがとても分かりやすかったので、ご参照ください。
賃貸住宅経営（シャーメゾン）HP：
税務の専門家がポイントを解説TKC税務講座
④ 延床面積が100㎡以上
4つめのポイントは広さと間取りに関わるものです。
もし賃貸に出すのであれば、延床面積が100㎡以内、間取りでは3LDK（4DK）までにとどめておくのが無難です。
それ以上の間取りになると、賃貸に出すためのリフォーム費用が高額になってしまうためです。
100㎡以上となると低く見積もっても150万円、水回りの状況次第では200万円以上の出費を覚悟しておいたほうがいいでしょう。
うしくんは築45年ボロ戸建てのリフォーム（60㎡）に140万円かけた..
エリアや家賃にもよりますが、広い間取りの家では家賃でリフォーム費用を回収するのに数年かかります。
もちろん、売却の場合でも多少リフォームをする必要はありますが、売却さえしてしまえばその投資コストは回収できます。
また、熟練の大家さんならまだしも未経験の方が最初に数百万単位のお金を払うのには不安もあるでしょう。
面積が大きい空き家は賃貸に出すよりは売却向きというのが私の考えです。
⑤ 空き家が郊外、団地にある
「コンパクトシティ」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
コンパクトシティとは、コンパクトという言葉の通り「小さくまとまった街」を意味します。住まいや公共交通、商業・医療・福祉施設などを集約し、郊外に居住地が拡散することを抑えたサステナブルな都市構造が特徴です。
引用：不動産・住宅サイト SUUMO
人口が減少局面にある日本では、今後都市機能が市街地に集約されていくということです。
しかも、人口が減っているのにも関わらずディベロッパーは市街地にマンションを建設し続けています。
郊外にある空き家の需要は今後より一層低くなる、つまり価値そのものが下落していくことになるでしょう。
そのため、相続物件が郊外に位置している場合は売れるうちに売ったほうがいいというのが私の考えです。
また、相続した築古の戸建てが古い団地内にあるケースも多いでしょう。
〇〇ニュータウンとかね..
団地も場所によりますが、郊外に位置している場合は売れるうちに売ったほうがいいというのが私の考えです。
特に、
✓ 新たに住宅が建築されていない
✓ バス路線がない
これらの団地は今後ヒトが離れていく可能性が大いにあるので、長く持ち続けることはあまりおすすめできません。
２．まとめ
この記事でご紹介した判断ポイントを振り返ると以下のようになります。
① 維持、管理の手間とコストから開放されたい
② 将来的にその家に住む可能性が低い
③ 現時点でまとまった資金が必要
④ 延床面積が100㎡以上
⑤ 空き家が郊外、団地にある
もとより、この判断基準が全てだと言うつもりは毛頭ありません。
不動産は個別性が強いので、これらの基準だけで判断はできないというのも分かります。
３つ以上YESがつくなら売却を検討しよう
上記の項目に3つ以上YESがつくようであれば、売却を検討してもよいでしょう。
とりわけ、①〜③は所有者ご自身の事情に関わるものなので、これらが全てYESなのであれば、売却の準備を始められてもいいと思います。
でも、どないして売ったらええねん..
そんな方のため以下の記事では売却の方法についても解説しています。
【不動産を高く売る方法】 自宅の売却で身につけておきたい８つの基礎知識
※タイトル名は「マンションを〜」となっていますが、戸建てにも当てはまる記事です。
今は誰も住んでいない空き家といえど、大切な思いが詰まった自宅です。
売るにしても貸すにしてもできれば大切に扱いたいですよね。
このサイトでは、所有者の方のそんな思いを応援していきたいと思っています。
よければ、他の記事もご覧いただき、慎重にご判断されてください。
またきてね
