こんにちは！地方戸建て大家のうしくんと申します。
戸建てを賃貸に出したいけど、このままじゃ貸せない…かといってリフォーム業者のツテもない…
物件をリフォームするにあたって、このような問題にぶつかる方も意外と多いのではないでしょうか。
リフォームは費用がかかるから失敗したくない…
1棟目購入直後のうしくんもこのような悩みに直面しましたが、以下の4つの選択肢を検討し、行動する中でなんとか自力でリフォーム業者を見つけることができました。
・大家の先輩に紹介してもらう
・ネットで検索
・タウンページを活用する
・見積もり比較サイトを使う
うしくん自身は結果的にネット検索で業者さんに施工をお願いすることになりましたが、その業者さんはアフターフォローも含めて今でも信頼して仕事をお任せできています。
そこでこの記事では、上記４つの方法を念頭に置いて、信頼できるリフォーム業者の探し方とそのコツを解説します。
不動産投資家だけでなく、相続物件や実家のリフォームをしたい！そう考えている人にとっても参考になる内容かと思いますので、ぜひのぞいていってください！
Contents
１．リフォーム会社の探し方４選
①. 大家仲間、知り合いに紹介してもらう
多くの書籍で一番に紹介されている方法です。
融資を受ける金融機関の開拓についても同じことが言えますが、
信頼する人から紹介を受けるというのが最もオーソドックスで確実な方法といえます
既に「大家の会」など大家さん向けのコミュニティに参加している場合はその会の先輩大家さんに地域のリフォーム会社を尋ねてみてもいいかもしれません。
言わずもがなだけどある程度関係性がないと厚かましいなと思われからね！
②. ネット検索
とはいえ、最初からそんなツテがある人の方が珍しいと思います。
実際にうしくんもツテがあったわけではないので、まずはネットで検索することから始めました。
うしくん流の検索のコツは「リフォーム」という文言を使わないことです。
リフォーム会社を検索するのに「リフォーム」を使わないの？と思われるかもしれませんが、理由としては「リフォーム」というキーワードを入れるとリノベーションなど規模の大きいリフォームがヒットしてしまうためです。
高単価のリノベーションだけに
ネットの広告費をかける会社が多いのかも…
そこでおススメしたいのが、
まずは「内装」あるいは「クロス」というキーワードから検索をかけることです。
なぜ内装なのかというと、不動産投資でのリフォームは基本的に表層リフォームがメインであり、内装の施工業者と相性が良いためです。
「内装＋地域」「内装＋格安＋○○区」「クロス＋○○町」
などと検索をかければ地域密着型の施工業者がヒットすると思います。
そして、内装専門の会社であっても、
他の専門業者と提携して、外壁や水回りなど内装以外のリフォームを請け負っているケースは多いものです。
まずは上述のような方法で検索してみて、見積もりを依頼するかどうかの候補を見つけていくとよいでしょう。
②ｰ1. ネット検索のコツ
HPを確認するときは
・施工事例が載っているか
・施工費用が載っているか
の2点に着目するとよいと思います。
そのうち施工事例については大体の会社が載せていますが、
施工費用を掲載していない会社は意外と多いものです。
もちろん、施工費用を載せていない会社＝よくない会社というわけではありませんが
施工費用が掲載されている場合は、ある程度相場との比較ができます。
とはいえ、「キッチン200万円」「お風呂100万円」といった高額の施工事例は内訳を見ないことには参考になりません。
「クロス900円/1㎡」など個別の単価が載っていればベストですが、掲載されていない場合は、「トイレ」「リビング」などの個別かつ安価な事例を見て、相場との乖離具合を確認するとよいでしょう。
③. タウンページを活用する
やや古典的ではありますが、
タウンページに掲載されている業者に問い合わせをするという方法もありです。
タウンページというと厚～い電話帳をイメージされる方が多いかと思いますが、実はこのタウンページは「タウンページライブラリー」というページでネットでの閲覧が可能です。
ご覧のように細かい区分で掲載されているため、
自分が住んでいる地域に近い情報を収集することができます。
また、タウンページのメリットは広告費をかけていない一人職人や家族経営の小さな工務店なども掲載されていることです。そういった業者は広告費をかけていない分費用が良心的だったりします。
手間はかかりますが、
一軒ずつ電話をかけたり、例えば自宅に近い業者であれば休日に少し覗いてみるようなこともできると思いますので、時間がある場合はタウンページを活用してもよいかと思います。
➃. 見積もり比較サイトを利用する
HP、タウンページとも利用する場合はこちらからアクションを起こさなければなりません。
中には、引っ込み思案だし複数の業者にアプローチするのは気が引ける…
という方もいるかもしれませんね。
うしくんも引っ込み思案の甘えん坊（聞いてない）
その場合は見積もり比較サイトで相見積もりをお願いするのもアリです。リフォーム比較プロというサイトでは低評価の業者は登録が解除される仕組みになっています。実際に施工を依頼にはリスクを伴いますが、見積依頼は無料なのでノーリスクです。
自身で探した業者と合わせて見積もり比較サイトから相見積もりを依頼するのも一つの手でしょう。
このサイトでは、施工箇所と予算を設定して相見積もりの依頼を行うことが可能です。
例）「クロス張替、フローリング・予算30万円以下」など
事前に予算と目的を明確にした上で見積もりを取ることをおススメします。
２．避けるべき会社とお願いしたい会社
2-1. 避けるべき会社
この記事の冒頭に紹介を受けるのはおススメですよ！とお伝えしたのと逆行するのですが、
管理会社からの紹介だけはあまりおススメできません。
なぜなら管理会社からの紹介では、仲介マージンが載っているケースが多いからです。
確かに管理会社から紹介を受けてお願いするのはラクではあるのですが、
コスト意識という点で業者探しには労力を注ぐべきでしょう。
リノベーションについてはこの記事の冒頭でも触れましたが、
個人的に不動産投資のリフォームではリノベーションは不要だと思っています。
ベストは築年があまり古くない戸建てを表層リフォームで直して中長期スパンで運用する方法だと思っています。
リノベーションということになると、
どうしても施工の規模が大きくなり利回りも悪化してしまいますので、
こうした会社は避けるのが無難だと思います。
理由としてはリノベーション業者とほぼ同じですが、
大手ハウスメーカーほど仲介マージンや営業コストが上乗せされています。
テレビCMなどの広告費、人件費、社屋の建設費これら全てが見積もり上に盛り込まれていますので、基本的には見積もりをとっても相場以上の価格になることがほとんどだと思っておいたほうがよいでしょう。
2-2. お願いしたい会社
では、一体どこの会社にリフォームをお願いしたらいいのでしょうか。
個人的には
地域の工務店もしくは不動産投資のリフォームを専門にやっている会社がよいと思っています。
地域の業者にお願いするメリットはアフターフォローがしっかりしていることです。
特に築古物件の場合はトラブルがつきものですので、緊急事態でもフォローがお願いできる地域の業者を選ぶのが得策といえます。
そしてこうした緊急事態の費用は高くつくため、大手の業者に依頼すると思わぬ出費に財布も心もダメージを受けたりします…
また、不動産投資専門のリフォーム会社は、
大家のためのリフォームに慣れているので、表層リフォームで済ませることやコスト意識にも理解があります。
中にはワンルームがメインで戸建ての経験があまりないような会社もありますが、そういった会社でも大家側から施工内容を提案することに対して理解があると思います。
2-3. 分離発注という方法もアリ
工務店やリフォーム会社にお願いする際に一つ留意しておきたいのは、その会社がリフォーム内容全てを引き受けるわけではないということです。
例えば、工務店にリフォームを依頼した場合、
そこからクロス、畳、電気、塗装等の各専門業者に声をかけ、工務店がスケジューリングなどの監督をするという流れになります。
いわゆるプレイングマネージャー、南海の野村監督やヤクルトの古田監督のような役回りです（野球見ないヒトには分かりづらい例えですみません）。
こうした発注方法を一括発注というよ！
一括発注の場合、当然工務店に支払うマージンがかかりますし、最近は人件費も高騰しています。一括発注では見積もりをとった際に「思ったほど安くはないな」という印象を受けることもあるかもしれません。
その場合は、分離発注を行えば費用を抑えることができます。
分離発注とは工務店を介さずに自分自身で専門業者を手配する発注方法で、マージンがかからない分リフォームコストを抑えることができます。
ただ、この分離発注は業者間のスケジューリングが大変というデメリットもあります。
施工内容の中には
同時進行がかなうものとそうでないものとがあり、そのあたりの判断は素人には難しいものです。
もし分離発注をするにしても、畳だけ畳屋さんにお願いするとか、ウォシュレット付便座は施主支給で設置のみお願いするなど、部分的な内容にとどめておいたほうがよいでしょう。
３．まとめ
3-1. 候補が見つかったら相見積もりをとろう
HPで調べた後は3～4社から相見積もりをとることをオススメします。
1～2社のみの見積もりではなかなか相場観が掴めませんし、5社以上となると時間もかかる上に、自分自身の中で情報を整理しにくくなるからです。
また、実際に相見積もりをお願いする際には
「他の会社さんにも声をかけさせてもらっていますが、御社にて対応可能でしょうか」と、
相見積もり受けてもらえるかどうかを事前に確認しましょう。
業者にとって見積もり作成は、現地調査も含めてとても骨が折れるものです。
見積もりの依頼が、先方の時間と労力を頂くものだということは認識しておいたほうがよいでしょう。
3-2. リフォーム会社の選定はオーディション⁉
各業者と連絡を取りながら相見積もりをとっていくのは初心者にとってはなかなかに大変な作業ともいえます。
しかし、リフォーム業者の選定はその後大家業を進めていく上で非常に重要なプロセスとなります。
仮に相見積もりをとる作業に面倒くささを感じてしまうのであれば、
今は「ビジネスパートナーのオーディションをしているんだ」と考えることで、そのプロセスが少し楽しいものになるかもしれません。
ビジネスパートナーは対等な関係だからね。
オーディションといっても横柄な態度は禁物だよ！
うしくんも複数の業者に見積もりを依頼しましたが、
正直、メールの反応が遅かったり、立ち合い時にうまくコミュニケーションがとれなかったりという会社は申し訳ないと思いながらも候補から外しました。
逆に、この人感じがいいなって思った会社から高額の見積もりがでてきて、がっかりした経験もあります…
とはいえ、いくら見積額が低いと言っても
「安かろう悪かろう」の手抜き工事では長い目でみて大きな損失を被ってしまうので、最終的には見積額と相手とのフィーリングをもとに判断していけば良いと思います。
以上、「リフォーム会社の選び方」というテーマで解説してきましたが、もし需要があればくんのリフォーム依頼体験記なども今後アップしていきたいと思います。
初心者にとってリフォーム業者の選定は大変な作業ではありますが、地道にやっていけば良い業者にも巡り会えることと思います。
それでは、モーおしまい！バイバーイ
