収益物件を買うために、毎日物件を検索しているけど、出てくるのは高値の物件か売れ残りのよく見る物件…
こんなことしてて本当に意味がある？
そもそもこのやり方であってる？
物件の検索において、一度はこのように感じたことがある方もいるのではないでしょうか。
意味があるかと問われれば、意味はあります。なぜなら、日々の物件検索は相場観を養うという点で初心者にとって重要な経験になり得るからです。
地道な作業だけど意味はある！
ただし、単純にネット検索といっても、確固たる方針を持って、いつも同じ条件で検索しなければ意味がありません。
そこでこの記事では、不動産投資初心者にとって物件検索が重要な理由と、優良物件に巡り会うためのネット検索のコツを解説します。
・不動産投資の相場観を養う方法
・優良物件に巡り会うためのネット検索のコツ
Contents
１. ネット検索が重要な理由
1-1. ネット検索で相場観を養う
毎日ネットで物件検索をすることは、『相場観を養う』という点で大きな意味を持っています。
不動産投資のおける相場観を一言で示すなら「その物件が買いか、そうでないかを判断する力」といっていいでしょう。
例えば、うしくんは漫画キングダムが400円で売っていたら安いなって思います。
それはうしくんが普段からキングダムに関心を持っていて単行本がおおよそ700円で売られていることを知っているからです。
出典：『キングダム67巻 集英社ヤングジャンプコミックス』
また、魚屋さんは日々たくさんの魚の目利きをしているので、その鮮度や価格を見極めることに長けています。
そしてこれは不動産投資についても同じです。
適切な相場観を養うにはそれまでにどれだけの物件情報に触れ、目利きをしてきたかが重要になります。
相場観を持ち合わせていなければ、相場以上の価格で物件を購入してしまい、大失敗を被ってしまうこともあるのです…！
・大失敗を避けるために必要なのが相場観！
・相場観を身に付けるために重要なのが物件検索！
これがうしくんが物件検索が重要だと言っていることの本当の理由です。
1-2. まずは1カ月間 物件情報に触れよう
不動産のやっかいなところは世に二つと同じ物件がないことです。
それが面白いところでもあるんだけど…！
立地や物件の状態によって当然価格も変わってきますので、物件の価値を見極めるには知識と経験が必要になります。
そして、初心者の段階はできるだけたくさんの物件情報に触れることをおススメします。
まずは1か月、それから3か月も続けていれば、おおよその感覚はつかめてくると思います。
２．ネット検索のコツ
2-1. いつも同じ条件で検索
相場観を養う上でネット検索が重要だとお伝えしました。しかし、ただやみくもに物件検索を重ねても相場観は養われません。
当然ですが、物件検索のたびに条件を変えていては相場観は養われません。
また、条件を絞りすぎても今度は新規掲載の更新頻度が落ちてしまいます。
そこで、うしくんは検索条件として以下４つの条件を固定して検索しています。
・価格帯
・築年数
・エリア
・間取り
ちなみにこのサイトでは初心者の１棟目という観点から「中古戸建て」の購入をおススメしているため、上記の条件は中古戸建ての検索を前提としています。
（なぜ1棟目に中古戸建てをおススメしているかは以下の記事をご参照下さい。）
また、中古戸建てでは主にSUUMOやat homeなど実需向けのサイトで検索することになるため、「利回り」は条件に含めていません。
一方で、 1棟アパートや1棟マンションの購入を検討する際には「利回り」は必ずチェックすべきポイントですので、その点はご注意ください。
2-2. 価格・ 築年数・エリア・間取りは固定
200～600万円台がベター
200万円以下だと築古メインになり、初心者には手に負えないリスクを抱えている可能性が高く、700万円以上だと中古戸建てでは高額、利回りが悪くなってしまいます。
以上の理由から、200～600万円台をベースに検討することをおススメします。
ちなみに検索条件としては「0～500万」の次に「500～1000万円」と設定しているサイトが多いため、
この２項目にチェックをいれるとよいでしょう。
1981年～（築40年以内）
1981年6月以前の物件は旧耐震基準のもとで建てられた物件となります。
一方、それ以降に建てられた物件は新耐震基準に基づくものとなり、 震度6強～7程度の大規模地震でも倒壊は免れるレベルの堅牢性を有しています。
したがって倒壊リスクを考慮すると、1981年以前の物件は避けたほうが無難です。
また、その中でも平成築の物件は比較的傷みが少なくリフォーム費用も見積りやすいというメリットがありま す。
その分価格は張るけど…
ここは価格や立地との兼ね合いで見ていくといいでしょう。
自宅から車で1時間圏内
自宅から通うのが大変でない距離かということは非常に重要な視点です。
物件の購入までには内見やリフォームなどで どんなに少なくとも3回以上は足を運ぶことになると思います。
また、DIYでリフォームをするならなおのこと距離感は重要になりますよね。
近いか遠いかの判断基準はヒトそれぞれですが、うしくんはとりあえず1時間以内を目安にしています。 だって 遠いと面倒だから…（笑）
サラリーマン大家さんはなかなか時間がないものです。貴重な時間を移動に割いてしまうのはもったいないなと感じてしまいますよね…
2LDK～4LDKがベター
中古戸建てのターゲットはファミリー層です。
ターゲットがファミリーである以上、間取りは最低でも2LDK～は必要です。
一方で、～4LDKとしているのは、それ以上になってしまうとリフォームコストが高額になってしまうためです。
検索条件としてはこの程度で充分だと思います。あまり条件を絞りすぎると今度はヒット件数、新規掲載件数が少なくなってしまうからです。
ちなみにat homeだとこんな感じです。
79件だとその気になれば全て目を通すことも可能ですし、この条件でもほぼ毎日新規物件が更新されます。
at home ホームページ
３．検索段階で避けている物件
検索条件は各自の投資スタイルにもよるので人それぞれですが、うしくんにも検索段階で「これは避けよう」と事前に決めている物件があります。
3-1. 汲み取りと駐車場なし物件
うしくんが検索段階で避けている物件は以下の二つです。
・汲み取り物件
・駐車場がない物件
汲み取りを避けているのは、シンプルに客付けが難しいからです。
【汲み取り物件】
どんなに清潔さを保っていようが、芳香剤を置いていようがやっぱり汲み取りはニオイが出てしまうものです（夏場はやべー）。
内見において、女性はトイレやお風呂などの水回りの清潔さを重視する傾向にありますが、どの物件を選ぶかという点で発言力を持っているのも女性（奥さん）だったりします。
そりゃ同じスペックで汲み取りか下水かだけが違う物件があったら
汲み取りは避けるよね…
とはいえ、汲み取り物件にも、物件価格自体が安いというメリットもあります。
仮に汲み取りを変えるとなると高額な工事が必要になります。
汲み取り→浄化槽：80万円～（規模次第）
汲み取り→下水 ：40～50万円ほど（前面道路の下水に接続する場合）
もし、下水を引く工事が必要な場合だと最低でも150万円～ほどの費用がかかるため、やはり最初から下水が通っている物件を選ぶことがベターだといえます。
一方、下水に切り替える場合、自治体から助成が出るケースもあるので、その前提の下で採算が取れるなら購入を検討してもよいでしょう。
汲み取り物件と同様、客付けに苦労するからです。
中古戸建てのメインターゲットはファミリー層になりますが、ファミリー層の主な移動手段はクルマなので駐車場の有無は非常に大きなポイントになります。
したがって、駐車場のない物件は基本的には見送るほうがベターです。
ただし、近隣に駐車場が借りれそうな場合はその問題もクリアできます。
よほど物件が魅力的だった場合は仲介業者さんに近隣駐車場の有無を確認するとよいと思います。
４． 土地勘があるところで探そう
4-1. 土地勘の有無は重要
土地勘があるかどうかという点も重要なポイントといえます。
例えば以下の点について考えてみるとします。
・電車やバスなどの交通インフラが整っているか
・増水や土砂崩れなどの災害リスクがないか
・治安はどうか
・街の栄え具合はどうか
土地名を聞いて、これらの内容がぼんやりとでも思い浮かぶかどうかこれは割と大きなことですよね。
もちろんネット上でもある程度は調べることができるのですが、土地勘があるエリアで検索をしていれば、そもそも全ての項目を調べる必要がありません。
ぼんやりとしたイメージから、リスクがありそうな部分を調べるだけで済むのです。
また、そのエリアで過疎化が進んでいるか、若者が多いかベッドタウンなのかなどの大まかなイメージが持てれば、家賃相場や客付けの難易度などについてもイメージも持ちやすいと思います。
もちろん賃貸仲介さんへのヒアリングは必須だけどね！
以上の理由から、検索エリアは自宅から車で約1時間圏内の、土地勘があるところを中心に設定していくとよいと思います。
それでヒット件数が少ないということであれば、例えば1時間半圏内にしたり、隣の市町を加えてみたりと少し条件を広げるとよいでしょう。
５． まとめ
5-1. ネット上にお宝物件はない！？
最後に私見を一つを述べさせてください。
それは『ネット上に100点満点のお宝物件はない！』ということです。
！？ ちょっと待ってよ話が違うよ！という方、ごめんなさい。
もちろんお宝物件が掲載される可能性が全くないというわけではありません。
しかし、昨今の相場では100点満点のお宝物件に巡り会う可能性は極めて低いと心得ておいたほうがよいでしょう。
最近は戸建て投資熱の高まりもあり、ネット上に良い物件が掲載されても秒でなくなってしまうのです…
参入者も増えているみたいだね。
5-2. 初心者は70～80点の物件を探そう
ネット上に100点満点の物件はなくとも70～80点の物件は掲載されています。
そこで提案したいのが、初心者は70～80点の物件を購入探そうということです。
ネットにお宝物件が掲載される可能性は低いものですが、仲介業者さんはネット掲載前の物件情報を持っていることもあります。
そんな仲介業者の担当者さんと良好な関係を作るために、1棟目は大きな失敗を避けながら70～80点の物件を買って実績づくりに努めよう！というワケです。
仲介業者から「この人は買ってもらえる人だな」と思ってもらえれば、以降 優先的に優良物件を紹介してもらうことも可能です。
そのためにまずはひたすら物件検索に励み、相場観を身に付けること。
その上で、失敗しない1棟目選びができれば、2棟目3棟目と優良物件を紹介してもらえるチャンスが広がります。
1棟目は100点満点の物件ではなく、失敗しない物件を確実に選ぶこと。
そのために相場観を養いながらコツコツと学んでいきましょう。
物件の検索方法について学んだ後は、出口戦略について！よかったら以下の記事も参考にして下さい。
それではモーおしまい！バイバーイ。
