最近 ボロ戸建て投資が人気ですね。
ボロ戸建て投資には、少額の資本で始められるという大きなメリットがあります。
一方で、これから不動産投資を始める方にとっては、
・興味はあるけどリスクが高そう…
・自分の手には負えないかも…
ボロ戸建てに対してこのようなイメージを持たれている方も多いのではないでしょうか。
結論から言うと、ボロ戸建ては
・指値にこだわる
・リフォームの線引きをする
・地域最安値で募集をかける
この3点を意識することで、未経験者の方でも収益物件に変身させることができます。
そこで、この記事では実際に築49年のボロ戸建て収益化の経験があるうしくんが、ボロ戸建て投資の方法について解説します。
よかったら一緒に勉強していきましょう！
この記事でわかること
・少額での不動産投資の始め方
・ボロ戸建て投資で失敗しない方法
Contents
１．ボロ戸建ての買い方
1-1. 指値にこだわる
ボロ戸建て投資最大の魅力は少額の資本で始められることです。
少額っていってもどれくらい？
考え方は人それぞれですが、価格帯としては100～300万円。エリアにもよりますが、100万円以内で購入して利回り50％！なんていう猛者もいます。
ポータルサイトに掲載されている100～300万円台の物件となると非常～にボロボロな物件ということになりますが、大切なのは
ポータルサイト掲載の価格では買わない！
ということです。
そのためには指値が重要になります。
一般的に築古の物件は売主も早く手放してしまいたいと思っているケースも多いため、数十万円単位の二束三文で購入できることも珍しくはありません。
そのため、ボロ戸建てはとにかく安く仕入れることにこだわり、指値がダメなら次の物件！という割り切りも必要です。
1-2. 現金で買う
ボロ物件の原則は現金で購入することです。
現金で購入すれば仮にリフォームがDIYで行ってもある程度時間がかけられますし、ローンの返済がないため精神的な余裕も生まれます。
仮に融資を受ける場合は支払いまでの「据え置き期間」を設定するといいよ。
引用：りそな銀行
そもそも耐用年数を過ぎた築古物件では融資は出にくいので、やはり現金買いが基本スタンスになります。
リフォーム費用で融資を受けるという方法もありますが、初心者の1棟目ではなるべく現金で買うのが無難といっていいでしょう。
1-3. リスクを受け容れる
ボロ戸建てを購入するということになると、当然ながらあらゆるリスクを考慮する必要があります。
傾き
雨漏り
シロアリ
傾き
築古のボロ戸建ての場合、多少の傾きはつきものです。問題はその傾きの程度ですが、一般的に0.46°を超えると健康被害の恐れがあります。
傾きについては以下の方法でその程度が確認できます。
・家中の窓や扉を開ける
・水準器や「計測」アプリを使う
・ビー玉をころがす
また、傾きが進行中なのかどうかを見極めることも重要です。特に擁壁や軟弱地盤上の物件は傾きが進行中の可能性があるので注意が必要でしょう。
雨漏り
雨漏りはどこがどのように漏っているのかを見極めることが重要ですが、一般的にどこが雨漏りしているか、その原因をつきとめることは難しいものです。
雨染みがあった場合は屋根裏を確認し、雨漏り箇所の発見に努めましょう。
でも、自分では分からないなぁ
そんな時はリフォーム業者さんに内見をついてきてもらうというのも一つの手だよ！
ただし、リフォーム業者さんもヒマではありません。「1日1万円」などの日当をお支払いして同行してもらえるならリフォーム相場の勉強にもなるのでとてもおススメです。
シロアリ
シロアリもボロ戸建てにはつきものですが、大事なのは柱の状態です。シロアリ自体は駆除すればいなくなりますが、柱がやられている場合は傾きや倒壊リスクを誘発しますので注意が必要です。
駆除費用については、白蟻駆除住宅補強協同組合に加入している業者なら1,000円／1㎡でできます。費用としてはしれていますので、躯体さえやられていなければシロアリ物件も購入の対象になり得ます。
白蟻駆除住宅補強協同組合HP
大切なのは、ボロ戸建てに傾き、雨漏り、シロアリはつきものだと腹をくくり、リスクの程度を見極めることです。リスクが許容範囲内なのであれば指値の材料とし、積極的に買付を出していくとよいでしょう。
状態の見極め方については以下の記事も参考にして下さい！
２．リフォームの考え方
2-1. お金をかけすぎない
せっかく物件を安く仕入れてもリフォームに数百万円もかけていれば利回りは悪化してしまいます。
例えば150万円の物件に200万円のリフォーム費用をかけるなどですが、高額のリフォーム費用をかけても躯体は古いままです。
築古物件はどうやっても新築にはかないません。
築古物件はどうやっても新築にはかなわないよ！
大事なことなので先生は二回言いました。
ボロ戸建てのリフォームには終わりがないので、リフォームの要不要と費用の上限を自分で見極めることが大切です。物件自体が古くても家賃を地域最低水準に設定すれば、客付けの難易度を下げることが可能です。
2-2. 水回りは放置しない
とはいえ、絶対に放置してはいけないのが、お風呂、トイレ、キッチン、です。これら水回りに清潔感がない場合、客付けは途端にハードモードに突入します。
水回りのリフォームについては、
・お風呂：浴槽塗装！
・トイレ：クリーニングと便座交換！
・キッチン：クリーニングとリメイクシート！
これらの原則を念頭に置いておけば比較的リフォーム費用を安価に抑えることができます。
クリーニングは業者にお願いしたほうがいいけど、それ以外はDIYでもできるね！
2-3. DIYにも前向きに
ボロ戸建て投資で高い利回りを維持するにはDIYにも前向きに取り組むべきです。
基礎や躯体などの大がかりな施工は業者にゆだねるのが良策ですが、表層的なリフォームであればDIYも可能です。
具体的には
・ペンキ塗り
・クッションフロア、フロアタイル貼り
・リメイクシート貼り
など、塗ったり、貼ったりのDIYは初心者のとして取り組みやすいものといえますし、地域の大家の会などで勉強会もよくやっています。
最近はYouTubeでコツを学ぶこともできるよね！
コツがつかめて楽しくなると没頭してしまうのがDIYの特徴ともいえますが、一方で自分の時間単価を考慮することも重要です。
DIYに没頭するあまり本業がおろそかになったり、土日どちらもつぶれて家族との時間がとれなかったりとなっては本末転倒ともいえます。
DIYにおいてはどこを自分がやり、どこをリフォーム業者に任せるのかを予め線引きしておく必要があります。その上で、どう効率的に労働資本を投入するかという判断力も非常に重要だといってよいでしょう。
リフォーム費用の設定方法としては
① 賃料相場を調べて、想定賃料を設定
② 賃料から利回りを逆算して費用を算出
③ 予算外の部分はDIYの投入も検討
このように、賃料⇒リフォーム費用の順で予算額を決めていくとよいですね。
②の部分は総投資額を何年で回収したいか、という考え方でもいいです！
３．賃料設定の考え方
3-1. 地域最安値で設定
募集条件については地域の相場以下、できるなら地域最安値で設定すべきです。
築古の物件をいくらキレイにリフォームしようとも躯体は古いままですし、新築物件には及びません。
また、いくらリフォームにお金をかけても賃料はいきなり２倍、３倍とはいきません。
それぞれの地域には相場があり、その相場からかけ離れた賃料設定ではいつまで経っても入居は決まらないでしょう。
したがって、ボロ物件においてはリフォームを最小限に地域最安値の賃料で募集！が基本戦略といえます。
４．まとめ
4-1. 収益性にこだわろう
この記事で紹介したボロ戸建て投資のポイントをまとめると以下の通りになります。
◆購入方法
・現金で買う
・指値で妥協しない
・ある程度のリスクは許容する
◆リフォーム
・お金をかけすぎない
・水回りは施工する
・適切にDIYを投入する
◆賃料設定
・相場以下、地域最安値で
そして、これら全てのポイントはボロ戸建ての収益性に関わるものといえます。
一般的に積算価格を重視すれば利回りが下がり、利回りを重視すれば物件の積算価格は低くなります。
が、ボロ戸建てにはそんなこと関係ありません 笑
ボロ戸建て投資の一番のポイントはその収益性です。特に投資初期は手持ち資金にも限りがあるため、まずは収益性と月々のキャッシュフローにこだわるべきです。
そもそも手持ち資金が薄いからボロ戸建て投資をしているわけだしね。
最初は月々3～4万円ほどのキャッシュフローでも2戸3戸と積み重ねていけば複利で手持ち資金は増えていきます。時にDIYを投入など、最初はとにかく収益性にこだわって、手持ち資金を厚くしていくとよいでしょう。
4-2. リフォームの線引きが重要
リフォームについては前述の通りですが、何をやるかではなく、何をやらないか！が重要です。
水回りの施工は必須ですが、他の部分に対しては時間と労力そして資金をかけすぎないという割り切りが大事です。
4-3. ボロ戸建で経験を積もう
そして最後になりますが、ボロ戸建て投資の購入⇒リフォーム⇒客付けを通した収益化のプロセスは確実に今後の不動産経営の糧になります。
ボロ戸建て投資の経験が事業家マインドを育ててくれると言っても言い過ぎではないでしょう。
だからこそリスクを受け容れる判断力と客付けにつなげるアイデア、そしてほんの少しの資金を頼りに…経験を積み重ねていきましょう。
…と最後は少し偉そうなことを言ってしましましたが、この記事が少しでも皆さんのお役に立つなら幸いです。
そんなところで今日はモーおしまい！ばいばーい！
