「中古戸建てやアパート投資の相談に乗ってください！」
所属しているオンラインサロンや大家の会のメンバーからこんな感じで物件の相談を受ける機会が増えてきました。
その中で、みなさんに共通する悩みが、
「修繕のイメージが湧かない..」
つまり、「どこを、どのように、どれくらいの費用」で修繕していいか分からない悩みです。
あるよね。あるよね。
特に築古戸建てから始める初心者によくある悩みといっていいですね。
なので、この記事では、うしくんの物件再生を例に修繕のコツと考え方を解説します。
1ヶ月で3部屋の入居申し込みをもらったとても意義深い（自分で言うか）物件再生の例です。
この記事では、以下の内容を中心に解説します。
・1ヶ月で3部屋埋めた再生ノウハウ
・築古再生の費用感
・劇的ビフォーアフター
いっしょに学んでいきましょう
Contents
１．リフォームの前提
リフォームの前提はシンプルに以下の３点です。
✔ 費用上限を決める
✔ 常にコスパを意識する
✔ 地域最安値で募集する
これだけ意識すれば、早期入居づけも難しくありません。
といっても、何からやれば..という感じだと思いますので、具体的に見ていきましょう！
1-1. 費用上限を決めておく
築古物件の再生では修繕費用は青天井になりがちです。
ここで大事なのは先に費用上限を決めておくということです。
要は物件価格に対していくらまでなら上乗せが可能なのかを決めておくということで、
その判断に必要な考え方が以下の2つになります。
✔ 利回り
✔ 何年で投資金額を回収するか
物件価格：240万円（諸費用込）
年間家賃： 60万円（月5万円）
利回り ： 25％
この築古戸建てでに対して160万円の修繕費用をかけると..
投資総額：400万円（修繕費込）
年間家賃： 60万円（月5万円）
利回り ： 15％
こうなります。この場合、
✔ 利回り15％
✔ 投資額回収までに７年弱
この数字を許容できるかがポイントになります。
ちなみに私の場合は、築古戸建てで投資金額回収までに７年はやや資金効率が悪いと判断します。
おそらく、施工箇所を減らす、DIYを投入するなどして５年での回収（利回り20％）を目指すと思います。
1-2. 地域最安値で募集する
リフォームの種類は以下の２つに分けることができます。
・入居付けのために行うもの
・家賃を上げるもの
築浅物件であれば家賃を上げるリフォームも有効ですが、中古物件では「入居付けのために行うもの」に留めるべきというのが私の考えです。
なぜなら家賃には地域相場があるからです。
いくらリフォームにお金をかけてもその地域の相場以上に家賃を上げることはできません。
それが築古の戸建てであればなおさらです。
駆体の古さは隠せないからね
リフォームは必要最低限に抑えつつ、その地域の最安値で募集をかけるというのが私の考えで、実際にその方法で入居を決めてきました。
中古物件では、家賃の安さが競合との最大の差別化要因になり得ます。
1-3. 常にコスパを意識する
ひとくちにコスパを意識すると言っても難しいところだと思いますが、端的に言うと以下のとおりです。
✔ 何をやらないかを決める
・例えば、内見時にあまり注目されない天井の施工は見送る..など
✔ コスパが高いDIYは積極的に投入する
・人に頼んだら高くついて自分で施工できるもの、入居者が気にするところ..・例えばキッチンのリメイクシート貼りや便座交換などは積極的にDIYを投入してよいと思います。
これらを念頭に、実際に私がどんなのリフォームを行っているかをご紹介します。
２．まずはハウスクリーニング
2-1. リフォームの要不要が判断できる
最初にハウスクリーニングを行うことで、不要なリフォームを避けることができます。
特にキッチンやトイレなどは、交換が必要だと思っていたものが意外とハウスクリーングできれいになったり..
３ＤＫ：3５,０００円 （部屋全体・キッチン・トイレ・バス含む）
完了報告はLINEから。画像付きで送ってもらっています。
先にクリーニングを行うことで、リフォームするべき箇所とそうでない箇所が明確になります。
３．水回りは放置しない
3-1. 水回りが汚い物件は苦戦する
中古物件の水回り（キッチン・トイレ・バス）は古い・汚いないことが多いものですが、水回りが古めかしい物件は入居付けに苦戦します。
特にターゲットがファミリー層の場合、奥様が決定権を持つケースも多いため、女性が重視しがちな水回りは入居付けに影響になります。
✔ すべてがキレイだが収納だけが押し入れの物件
✔ すべてがキレイだがトイレが和式の物件
両者を比べたときに、選ばれるのは前者のほうではないでしょうか。
そして、押し入れのクローゼット化も和式トイレの様式化も費用は大差ありません。
3-2. 交換は最終手段
とはいえ、これら水回り設備の交換は最終手段となります。
設備＋作業代で最低でも十数万かかり、利回りに大きく提供するためです。
例えば、量産型の公団キッチンを交換する場合..
先日管理会社から受けた見積書では156,200円でした。
ちなみにこれは最安値のキッチンを交換したときの費用感です。
こんなタイプ..
ちなみに、このキッチンは楽天市場にて約30,000円で売っていました..
12万円分の作業代と利益が乗っているちゅうことやね
3-3. トイレはクリーニングと便座交換で
トイレは最初に行うハウスクリーニングである程度キレイになります。
割高な業者であれば便器ごとフル交換を勧めてきて、結果10万円単位で費用がかかったりします。
これをハウスクリーニングと便座交換に留めれば2万円以下での施工も可能です。
便座交換 ：１７,０００円
クロス貼替え ：１２０００円
クッションフロア貼替え： ７,０００円
便座交換はガス会社さんに、クロスとCFの貼り替えはの内装業者さんにそれぞれお願いしました。
ここでは内装もやりかえたので、トイレ全体で約４万円の施工費用になりました。
3-4. キッチンにはリメイクシート
キッチンを交換すると15万円〜の費用がかかるということは先に述べた通りです。
そのため、キッチンはできるだけ残し、リメイクシートで表層部分を貼り替えるのがおすすめです。
角度は違いますが、同じものです..
リメイクシート（40cm×9m） ：３,６８０円
※DIYでの施工が必要です。
４．高コスパの小物交換
ここでいうコスパとは、大きな費用がかからないものの、入居付けにブラスに作用するものを指します。
いろいろありますが、今回のリフォームで交換したのは以下の３つです。
✔ シャワーヘッド
✔ シーリングライト
✔ モニター付インターホン
4-1. シャワーヘッド
シャワーヘッド交換 ：１,９５０円
シャワーヘッドは水回りかつ直接手で持つところなので、清潔感が出ると効果があります。
他には、キッチンや洗面台の水栓なども同じ趣旨で、交換すれば女性を中心にウケが良くなります。
交換も1、２分ででき、費用も２,０００円程度と、非常にコスパが高いです。
4-2. シーリングライト
シーリングライト交換 ：５,９８０円
脚立は必要ですが、ものの５分で交換が可能です。
すべての居室で交換しなくとも、リビングだけでも変えればグッと印象が変わります。
4-3. モニター付インターホン
交換 ：１１,５００円
モニター付インターホンは賃貸物件の検索項目にも含まれています。
もはや賃貸物件には必須といっていいものですので、ドアホンが旧式の場合は、モニター付ドアホンに変えることをおすすめします。
価格は１万円強。
室内のモニターも含めて大家仲間が交換を手伝ってくれました。
✔ シャワーヘッド
✔ シーリングライト
✔ モニター付インターホン
これらすべてを交換しても２万円とかかりません。
入居付けにも前向きに作用するため、コスパの高い小物交換（まぁまぁ大きいけど 笑）といえます。
５．初心者のDIYは貼る塗るから
昨今ではリフォーム費用も高騰しているため、利回りを高く保つためにはDIYは必須です。
とはいえ
初心者にとってはどんなDIYをすればいいのか分からないものだと思います。
そんな方にオススメなのが「貼ったり塗ったり」という部分的にできて比較的簡単なDIYから始めることです。
5-1. リメイクシートとペンキ塗り
たとえば、今回の物件では、
これらが比較的初心者にも取り組みやすいDIYといえます。
しかも、目に見えて違いがわかるのでシンプルに充実感があります。
※ちなみに、ペンキ塗りは養生をしっかりしないと後でめっちゃ後悔することになります 笑
６．アクセントクロスで遊ぶ
また、リフォームを楽しむ要素として、アクセントクロスで遊ぶのもオススメです。
さすがに全面奇抜なクロスというのは勇気がいりますが、一箇所だけならそれこそアクセントになり、入居者の目を引きます。
オススメの施工箇所は
✔リビング
✔トイレ
です！リビングは窓のない一面、トイレは向かって奥側というイメージです。
こんな感じ..
とはいえ自分はビビって奇抜なものではなく、ちょっとおしゃれ気なクロスに逃げました 笑
6-1. 内装はパートナーとも相談
クロスやクッションフロアなどの内装を検討するとき、量産物でも種類が多くて迷うことがあります。
その際にオススメなのが、パートナーと相談して決めることです👩🏻👨🏻
特に奥様の感覚は鋭敏です 笑
内見者のハートを掴む内装を感覚的に理解していたりします。
また、相談を通じて自分のセンスのなさを自覚することもあるでしょう😇笑
もちろん最終的な判断は自分が下しますが、相談するというプロセス自体が、パートナーに大家業を理解してもらうきっかけになるともいえます。
７．まとめ
コスパを意識して地域最安値で募集しよう！
冒頭にも説明しましたが、ある程度築年が経過した物件のリフォームの考え方は以下のとおりです。
✔ 費用上限を決める
✔ 常にコスパを意識する
✔ 地域最安値で募集する
どこかで線引をしなければ青天井になってしまうのが、中古物件のリフォームです。
そのため、リフォーム前の段階で、何をやるのかではなく何をやらないかを決めることが重要です。
また、最大限コスパを意識しつつ、どこにDIYを投入するのかを見極めることも大事です。
このあたり、最初は手探りに進めることになりますが、慣れてくると判断ができるようになると思います。
また、先輩大家さんに聞いたりしてもいいですね。
よければこの記事や以下の関連記事も参考にしてください＾＾
この記事で紹介していない、お風呂や和室のリフォームについても触れています。
時間はタダじゃない！
最後に大事なことを..
それは自分の時間はタダじゃないということです。
自分がDIYが大好きで、ご家族の理解もあるというのであれば、問題ありませんが、DIYがあまり得意でない、好きでないという場合は思いきって業者に任せるという判断も大事です。
そのほうが、早くキレイに仕上がり、入居付けも早く開始できるというメリットもあります。
家賃5万円の戸建てのクロス施工に15万円かけるとします。
業者に依頼することでDIYよりも3ヶ月早く入居付けできるなら、金銭的に損はしません。
そればかりでなく、見た目の仕上がりもよく、以後のメンテナンスもお願いできたりするので、結果業者に依頼するほうが得になることもあります。
とはいえ、大家業においてDIYの技術はあるにこしたことはないので、バランスと自分の得手不得手考えて判断するといいですね😌
長い記事になりましたが、最後までご覧いただきありがとうございました！
この記事がみなさんのリフォームの参考になれば幸いです😊
またきてね
